Avansează a doua fază a procesului de vânzare a Livensa

Avansează a doua fază a procesului de vânzare a Livensa, marca spaniolă de reședințe studențești a gigantului canadian Brookfield. Acest fond din Toronto a primit ofertele inițiale ale unei prime etape, a cărei limită s-a situat în jurul a 1,2 miliarde de euro, informează diverse surse din piața imobiliară. În următoarele săptămâni, se așteaptă să sosească momentul ofertelor obligatorii, când, în principiu, vor rămâne unul sau doi candidați finali.

Interesații care au făcut oferte mai mari sunt Axa; fondul canadian CPPIB; gigantul de capital privat KKR; fondul imobiliar Greystar și operatorul Global Student Accommodation, în acest caz licitând cu resurse de la JP Morgan, subliniază surse din sectorul imobiliar. Chiar și așa, un alt interesat consultat nu se auto-exclude din proces și indică faptul că ar putea îmbunătăți propunerea sa economică.

Piața aștepta scoaterea la vânzare a acestei platforme de reședințe, cea mai mare ca valoare în ultimii ani, încă de anul trecut, așa cum a avansat Cinco Días. Brookfield a angajat Eastdeal și Morgan Stanley pentru a oferi consultanță în procesul de vânzare, care probabil se va încheia înainte de august, cu scopul de a ajunge la un transfer de aproximativ 1,3 miliarde. Administratorul din Toronto, care îl are pe Alberto Nin ca responsabil imobiliar, și-a început pariul pe această activitate în Spania în 2018, odată cu constituirea companiei Livensa Living. Termenul obișnuit de dezinvestire pentru acest tip de fonduri este de obicei de șapte ani.

Livensa are 22 de reședințe studențești și mai multe proiecte pentru un portofoliu de 9.000 de locuri, dintre care aproape 8.200 erau deja operaționale anul trecut. Până în 2025, se așteaptă să adauge încă 538 de paturi în Barcelona. Firma are 10 proiecte de construcție în portofoliul său imediat. Oferta sa include și Livensa Studios, marca a ceea ce este cunoscut sub numele de flex-living - clădiri de închiriat cu până la 12 luni de închiriere, cu diverse servicii comune și care este folosit și de studenți. Brookfield nu a răspuns la cererea de informații cu privire la vânzare.

Marca Brookfield este a treia ca mărime din Spania în sectorul reședințelor studențești, după RESA (deținută de fondul olandez PGGM) și MiCampus, de la fondul Stoneshield (gestionat de Juan Pepa și Felipe Morenés).

Acest proces de vânzare a Livensa este al doilea cel mai mare care se negociază în prezent în Spania pe piața imobiliară, depășit doar de intenția Blackstone de a se debarasa de compania hotelieră HIP pentru mai mult de 6.000 de milioane, într-o mișcare care ar putea fi făcută atât ca o tranzacție, cât și ca o ofertă publică inițială, așa cum a avansat Cinco Días în ianuarie.

Operațiunea Livensa a fost cea care a stârnit cel mai mult interes în rândul investitorilor internaționali la târgul imobiliar Mipim, desfășurat luna trecută la Cannes (Franța), după cum indică participanții la acest forum european. Și asta pentru că această tranzacție a îndeplinit mai multe cerințe care stârnesc apetitul potențialilor cumpărători: o operațiune în Spania (piața care s-a arătat cea mai atractivă în această întâlnire), sectorul reședințelor studențești cu posibilitate încă de creștere și, în cele din urmă, o tranzacție de dimensiuni suficiente care atrage cele mai mari firme mondiale. Experții consultați indică faptul că doar turbulențele care vin din SUA din cauza războiului vamal al lui Donald Trump ar putea face ca un investitor să dea înapoi în vocația cumpărătoare. Un raport recent al consultantului CBRE indică faptul că, printre marii investitori consultați, 20% și-au menținut interesul de a aloca resurse reședințelor studențești, situându-se ca unul dintre cele mai solicitate.

În acest sens, anul trecut a demonstrat apetitul investitorilor în domeniul cazării pentru universitari, deoarece au fost efectuate operațiuni de 990 de milioane de euro, ceea ce a însemnat o multiplicare de 3,5 ori a capitalului alocat față de 2023, potrivit unui raport al consultantului JLL.

Un alt studiu recent, în acest caz al consultantului EY, arată că se așteaptă investiții de peste 4.000 de milioane în această activitate în următorii ani. În același document, se explică faptul că randamentul sau rentabilitatea acestui tip de active se situează la 5% în cazul activelor prime din Madrid și Barcelona și la 6% în proprietățile prime din alte orașe mari.

Dincolo de tranzacția Livensa, la sfârșitul anului trecut a avut loc o altă operațiune importantă în cadrul acestui sector. Fondul spaniol Azora și partenerul său, fondul suveran din Singapore GIC, au plătit 450 de milioane pentru portofoliul de 12 reședințe al EQT Exeter și Moraval, într-o tranzacție încheiată la sfârșitul lunii noiembrie. Această achiziție a marcat revenirea Azora în sectorul reședințelor studențești, o piață pe care a condus-o cu mai bine de un deceniu în urmă, prin stabilirea celui mai mare portofoliu din Europa continentală cu Resa, pe care l-a vândut apoi către CBRE IM și Axa. Azora intenționează să utilizeze această platformă recent achiziționată, botezată Stephouse, ca bază pentru extinderea unui nou vehicul, cu scopul de a ajunge la aproximativ 10.000 de paturi în locații cheie din sudul Europei. Portofoliul de reședințe studențești al EQT devenise al patrulea ca mărime din țară, la doar doi ani de la crearea proiectului.

Cine sunt actorii mari

În prezent, cel mai mare proprietar de reședințe studențești din Spania este fondul olandez de pensii PGGM datorită mărcii Resa, care dispune de 11.000 de paturi în Spania. Această companie de cazare exemplifică perfect interesul marilor investitori pentru sector și extinderea portofoliului cu noi proprietăți. În 2011, Azora și Banca March au achiziționat Resa cu 26 de active. În 2017, l-au vândut către CBRE Investment Management, Axa și Greystar cu 32 de reședințe și 8.200 de paturi. Cinci ani mai târziu, cumpărătorul a fost PGGM, care a plătit 900 de milioane pentru 43 de active. Cei 15 operatori principali din această activitate însumează 49.000 de paturi operaționale, ceea ce reprezintă 48% din stocul total de locuri din Spania, indică cifrele JLL, și construiesc 76% din locurile aflate în proiect.

A doua cea mai mare companie, cu peste 8.000 de locuri, este marca menționată Mi Campus, în spatele căreia se află fondul spaniol Stoneshield. Alți operatori importanți din țară sunt Global Student Accommodation cu marca Yugo, care, cu proiectele sale în curs de desfășurare, speră să aibă în jur de 11.000 de paturi în următorii ani.

Alte companii mari din sector sunt chiar Livensa (12% cotă de piață, conform EY), Xior Student Housing (cu 6,9%), Nodis (6,1%), Live Student (4,6%), Nido (4,3%) Amro (2,9%) și Campus (2,8%).

Printre investitorii care se află în acest segment imobiliar în Spania se numără și Merkel Capital, Harrison Street, Medinvest împreună cu King Street, CPPIB, Plenium Partners, Axa, LIM și Hines, arată raportul JLL. În ceea ce privește construcția de active noi, printre investitorii cu cele mai multe paturi în proiect se numără Stoneshield și Medinvest/King Street cu peste 4.400 de paturi de livrat în următorii ani.

Unul dintre impulsurile pentru apetitul investitorilor este crearea de universități private, care au trecut de la 32 în anul universitar 2015/16 la 41 de centre în anul trecut, în timp ce instituțiile publice se mențin la 50 de centre. În plus, există o lipsă de ofertă pentru a acoperi cererea în principalele orașe universitare. Raportul de acoperire (locuri per număr de studenți) este de 8%, sub media de 13% din Europa și mult sub 33% în Regatul Unit, indică cifrele JLL.