Proprietarii de locuințe care închiriază apartamente la periferia orașelor obțin o rentabilitate mai mare în comparație cu cei care dețin proprietăți în centru. Acest lucru este confirmat de datele Agenției Fiscale, publicate săptămâna aceasta.

Închirierea de locuințe continuă să fie una dintre cele mai atractive destinații pentru investiții în condiții de instabilitate financiară. Piața închirierilor și-a consolidat poziția ca activ sigur, atât pentru fondurile mari și companii, cât și pentru proprietarii mici, datorită cererii susținute, ofertei limitate și randamentului atractiv. Interesul pentru a înțelege nu numai cât de mult se poate câștiga din închiriere, ci și unde, crește. Ultimele date ale Agenției Fiscale arată o divergență între centru și periferia marilor orașe, unde rentabilitatea proprietarilor nu corespunde întotdeauna cu prestigiul zonei.

Agenția a publicat datele pentru 2023. În acest an, raportul include pentru prima dată variabile precum costul mediu al închirierii pe metru pătrat în fiecare cod poștal al marilor orașe, numărul de zile de închiriere efectivă pe an și rentabilitatea brută din închiriere. Una dintre concluzii este că randamentele brute sunt semnificativ mai mari în zonele periferice decât în ​​centru.

Diferența de rentabilitate se explică în principal prin relația dintre prețul de achiziție a locuinței și venitul din aceasta. Potrivit experților, în zonele centrale, prețurile de cumpărare au fost în mod tradițional mai mari, ceea ce reduce semnificativ rentabilitatea, în ciuda chiriilor mai mari. În schimb, la periferie, „costul inițial de achiziție a locuinței a fost mai accesibil și, deși chiriile sunt mai mici, proporția dintre ambii factori generează o marjă de profit mai mare”. Experții imobiliari au subliniat de mult timp această realitate, iar acum Agenția Fiscală o confirmă.

În orașe precum Madrid, această tendință este clară. Potrivit datelor Agenției Fiscale, cele mai mari randamente, 8% și 7,8%, au fost înregistrate în zonele Entrevías și Pavones (ambele în districtul Puente de Vallecas), două zone umile ale capitalei. Au fost înregistrate, de asemenea, cifre mari de rentabilitate în mai multe zone din Villaverde, Carabanchel și Usera. În schimb, în zone mai bogate ale capitalei, precum Centro, Goya, Justicia, Recoletos sau Almagro, profiturile au fost sub 4%.

Rentabilitatea brută calculată de Agenția Fiscală se obține prin împărțirea venitului mediu anual din chirie la valoarea cadastrală a proprietății. Aceasta este o estimare aproximativă a rentabilității, care nu ia în considerare costurile sau impozitele și este utilizată pentru a compara zonele geografice într-un mod omogen. Se referă doar la casele închiriate de persoane fizice (companiile care dețin case nu plătesc IRPF) și exclude Țara Bascilor și Navarra, care au propriile sisteme fiscale.

În ciuda faptului că rentabilitatea este mai mare astăzi la periferie, această diferență nu este statică. Experții notează că în zonele din afara inelului central, de exemplu, în Madrid în afara M-30, chiria a crescut constant în ultimii ani, „dar încă are potențial de creștere”. Ca exemplu, este dat cazul Villaverde, unde rentabilitatea s-a dublat, în timp ce alte districte centrale, precum Retiro, au arătat o ușoară scădere. Logica este simplă: „Prețurile chiriilor în centru par să fi atins un plafon, deoarece chiria pe care o poate plăti un chiriaș are o limită, în timp ce zonele, istoric mai ieftine, sunt încă în stadiul de expansiune și au potențial de creștere”.

O imagine similară este observată și în Barcelona. Centrul orașului și, în special, toate cartierele care alcătuiesc L’Eixample, arată o rentabilitate sub 3,5%. Cele mai mari indicatori sunt observați la periferie, în zone precum Vallbona, Ciutat Meridiana sau Torre-Baró (6,8%). În Valencia, Sevilla, Malaga și Zaragoza, tendința se repetă. „Prețul pentru achiziția unei locuințe este mai ieftin la periferie, dar din cauza supraîncălzirii pieței închirierilor, proprietarii asigură, de asemenea, profitabilitatea”, notează un arhitect-urbanist de la Universitatea Politehnică din Madrid. „Prin urmare, atâta timp cât salariile permit, cu excepția cazului în care există o reglementare politică care pune capăt creșterilor excesive, tendința va continua”, adaugă acesta.

Alți experți, precum economistul Ignacio Ezquiaga, analizează diferențele dintre zone cu o anumită precauție. Diferențele de rentabilitate brută între zonele centrale și cele periferice, explică el, pot fi mai înguste decât arată datele agregate, mai ales dacă se iau în considerare nuanțele calculului. Coeficientul de rentabilitate — de obicei măsurat ca raport între venitul anual și valoarea proprietății — depinde de două variabile care nu reflectă întotdeauna exact realitatea: venitul din chirie și prețul de achiziție a locuinței.

Pe de o parte, venitul anual declarat poate să nu corespundă utilizării efective a proprietății, fie din cauza faptului că a fost gol pentru o parte din an sau, de exemplu, din cauza perioadelor fără chiriași între contracte. Pe de altă parte, valoarea locuinței folosită ca numitor este de obicei calculată pe baza estimărilor de piață sau a evaluărilor standard și nu reflectă neapărat prețul real plătit de proprietar la momentul cumpărării. Acest lucru poate duce la distorsiuni în coeficientul de rentabilitate, care poate fi mai mare decât arată statisticile, mai ales în condiții precum cele actuale, când multe case au fost cumpărate cu mulți ani în urmă la prețuri mult mai mici decât cele actuale.

Datele Agenției Fiscale merg dincolo de marile orașe și arată dinamica din jurul marilor orașe, ca în cazul Toledo, Ávila, Guadalajara sau Lleida. În ele, chiria a crescut semnificativ în ultimii ani, ceea ce a fost cauzat de relocarea gospodăriilor strămutate din marile capitale, în timp ce prețurile de vânzare-cumpărare nu au urmat încă același ritm de creștere.

Această situație, remarcă expertul, implică faptul că rentabilitatea brută din închiriere este în prezent ridicată, deoarece chiria este înaintea creșterii prețului de achiziție. Cu toate acestea, acest avantaj aparent pentru proprietari poate fi temporar. Pe măsură ce piața imobiliară se va ajusta și prețurile locuințelor vor crește, rentabilitatea va tinde să se echilibreze.