În câteva cuvinte
Piața imobiliară din Valencia se confruntă cu o criză severă de ofertă, numărul proprietăților de vânzare scăzând dramatic cu 75% față de 2019. Agențiile imobiliare întâmpină dificultăți majore în găsirea locuințelor, recurgând la diverse tactici, inclusiv unele controversate. Cererea foarte mare, stimulată de ratele dobânzilor scăzute și de interesul investitorilor străini, combinată cu oferta redusă și lipsa construcțiilor noi, a dus la o creștere explozivă a prețurilor și la vânzarea aproape instantanee a proprietăților disponibile. Această situație afectează în special localnicii cu venituri medii și tinerii, limitând accesul la locuințe și punând presiune pe întregul sector, care are nevoie urgentă de noi proiecte de construcții.
În Valencia au apărut sute de afișe pe care scrie: „Bună, sunt Nacho și sunt interesat să cumpăr un apartament, am 250.000 de euro cash, sună-mă”. În spatele anunțului nu se află un localnic în căutare de locuință, ci o agenție imobiliară la vânătoare. Agențiile imobiliare din Valencia traversează ceea ce ar putea fi cea mai dificilă perioadă a lor, abia dacă mai există proprietăți disponibile pentru vânzare și orice tactică pare validă pentru a ajunge la locuințele scoase la vânzare. Orașul Fallas a scăzut de la 13.364 de proprietăți disponibile în 2019 la aproximativ 3.000 în martie anul acesta, conform Asociației Agențiilor Imobiliare din această comunitate (Asicval), o scădere abruptă de 75% care a pus sectorul în dificultate.
„În septembrie am rămas fără locuințe de oferit. Nu mi s-a mai întâmplat niciodată. Am stat o lună așa și am putut lucra datorită celor pe care le aveam în afara capitalei”, comentează prin telefon Vicente Díez, purtătorul de cuvânt al Colegiului Agenților de Proprietate Imobiliară din Valencia și proprietarul unei agenții în zona Blasco Ibáñez. El relatează că pentru a supraviețui a fost nevoit să își extindă operațiunile dincolo de zona metropolitană, unde încă mai există marjă de operare. „Situația din Valencia este incontestabilă”, regretă Díaz, cu 25 de ani de experiență în vânzarea de proprietăți.
Penuria de apartamente noi a paralizat mutările proprietarilor în imobile noi, ceea ce încetinește ieșirea locuințelor second-hand pe piață, expune Nora García, președinta Asicval. O mare parte dintre proprietari preferă să renoveze și să rămână în locuința lor, adaugă ea. În paralel, noul scenariu al creditării — cu rate ale dobânzii în scădere — a impulsionat cererea, în special din partea investitorilor străini.
Acest cocktail — ofertă redusă combinată cu o cerere puternică — a făcut ca puținele locuințe care ajung în cele din urmă pe piață să rămână puțin timp în mâinile agențiilor. O problemă observată în toată Spania, dar care în Valencia pare să se agraveze, subliniază experții. Dacă înainte de pandemia de COVID-19 agențiile puteau avea o proprietate în portofoliu până la două luni, astăzi ofertele dispar din vitrine în mai puțin de 24 de ore, povestește Carlos Peiró, fondatorul Callaghan Inmobiliaria. „Multe dintre acestea nici măcar nu ajung să fie publicate pe portalurile noastre”, împărtășește el prin telefon.
Prognoza lui García este că 20% dintre agenții nu vor rezista mai mult de două sau trei luni. „În zone precum Ruzafa, practic nu există stoc”, avertizează ea. Dezechilibrul dintre ofertă și cerere provoacă primele închideri, povestește președinta Asicval. Entitatea estimează că în oraș operează aproximativ 1.200 de companii dedicate imobiliarelor. Dacă se extinde la întreaga provincie Valencia, numărul ajunge la 2.400. Pau Romero, care operează individual o agenție imobiliară digitală, explică faptul că agențiile imobiliare mai tradiționale au început să ofere alte tipuri de servicii orientate spre închirierea turistică, unde există o piață în plină expansiune.
Romero subliniază că, datorită creșterii prețurilor locuințelor odată cu cererea, comisioanele primite de agenți sunt, de asemenea, mai generoase. „Este una dintre cheile care explică modul în care au supraviețuit companiile din sector”, rezumă el. Ultimul raport al Catedrei Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de Valencia (UPV) pentru al patrulea trimestru al anului 2024 constată că prețurile locuințelor noi au crescut cu 80% în Valencia în ultimii cinci ani.
Cine sunt, așadar, cei interesați să cumpere în Valencia? Mauricio Serrano, consultant imobiliar la Bubble, un startup tehnologic dedicat vânzării de proprietăți, semnalează că de la invazia rusă în Ucraina a crescut puternic interesul rușilor și ucrainenilor pentru închirierea și cumpărarea de locuințe în Valencia, deși precizează că această populație este mai interesată de proprietăți de lux care depășesc 400.000 de euro. „Există, de asemenea, mulți cumpărători din Statele Unite care au început să fie interesați de Spania pentru a fugi de politicile lui [Donald] Trump”, semnalează Peiró de la Callaghan. La aceasta adaugă că un număr considerabil de tranzacții se produc în numerar și cu scopul de a renova și închiria proprietățile, o afacere cu o rentabilitate de 7,5%, când cifra medie în Spania este în jur de 6% conform datelor acestei agenții.
Asicval denunță faptul că situația lasă pe dinafară gospodăriile cu venituri medii care doresc să acceseze un apartament. Pe piața din Valencia au dispărut practic ofertele cu prețuri sub 100.000 de euro, iar cele care se găsesc sunt, în mare măsură, ocupate ilegal. „Dacă situația continuă așa, în câțiva ani vom vedea că familiile pot opta doar pentru camere de închiriat”, regretă Peiró. O situație complexă care afectează gospodăriile cu economii reduse sau tinerii care vor să facă pasul spre achiziționarea unei locuințe, sunt de acord ambii antreprenori. Sosirea masivă a cetățenilor migranți în oraș tensionează și mai mult situația, care abia dacă are proiecte de construcții noi începute. Astfel, față de cele 110 proiecte în derulare în oraș în ultimul trimestru al anului 2019, în prezent există abia 40 de proiecte, conform raportului UPV.
„Adaptează-te sau te mănâncă piața”
Localizarea puținele oferte care ies pe piață nu este simplă. Agenții imobiliari folosesc tactici vechi sau noi instrumente tehnologice pentru a localiza apartamentele disponibile. Díez admite că există agenți care plătesc până la 500 de euro vecinilor care anunță un apartament de vânzare. Figura populară a „intermediarului” a existat dintotdeauna pe această piață, dar acum se vede mai frecvent, semnalează purtătorul de cuvânt al API. Afișele de pe stradă unde scrie „Bună, sunt Nacho” sunt, la rândul lor, agenții imobiliare deghizate în cumpărători care caută să găsească potențiale apartamente de vânzare, semnalează zeci de experți consultați pentru acest reportaj. Джерело новини a contactat unul dintre numerele de pe afișele distribuite în oraș.
— Bună, sun pentru anunțul persoanei interesate să cumpere un apartament.
— Sunteți o agenție imobiliară?
— Nu, de ce?
— Pentru că noi suntem.
Despre aceste afișe, García semnalează că este o practică ce afectează reputația agențiilor din Valencia. „Este esențial ca toate vânzările să aibă loc în cadrul transparenței și cu agenți autorizați”, argumentează ea. Președinta Asicval consideră că cea mai bună modalitate de a lucra este prin aportarea de valoare clienților pe care agențiile îi au deja în portofoliu, astfel încât recomandările să apară organic, așa cum s-a operat tradițional. Cu toate acestea, ieșirea redusă a apartamentelor pe piață condiționează acest crez, chiar și în afara Valenciei, unde teoretic sectorul este supus unei presiuni mai mici. Practica demonstrează că nu este așa.
Comunitatea Valenciană a trăit în octombrie anul trecut unul dintre cele mai grave dezastre naturale din istoria sa, cu o furtună Dana care a lăsat 228 de victime și distrugerea a mii de imobile. „Se credea că din cauza condițiilor din zonele afectate vor scădea prețurile și cererea, dar se vinde cu o ușurință surprinzătoare”, rezumă García.
Carlos Lecanda este martor al agilității vânzării în unele dintre satele care au trăit catastrofa. Acest agent imobiliar este în sector de abia un an, suficient pentru a înțelege că ofertele, dacă se află la un preț rezonabil pentru standardele pieței, zboară: „Luna trecută, o clientă mi-a trimis două apartamente în Aldaia și când urma să trimit documentele agenției, abia 12 ore mai târziu, proprietara mi-a comentat că le vânduse deja cu altă agenție”.
Cheia, subliniază Lecanda, este alianța cu tehnologia pentru a găsi apartamentele de vânzare. A ști cum să utilizezi instrumente precum CRM-urile, care sunt programe ce gestionează relațiile cu clienții, este din ce în ce mai indispensabil pentru a supraviețui în sector și pentru a putea localiza ușor apartamentele de vânzare. „Adaptează-te sau te mănâncă piața”, rezumă Lecanda, care vede căutarea pe internet mult mai eficientă decât tacticile din ușă în ușă. „Dacă știi cum să o faci, în 10 minute poți obține 200 de contacte”.
Antreprenorii văd o singură tendință clară pentru restul anului. Cererea va continua să crească, pe măsură ce finanțarea devine mai ieftină și orașul primește mai mulți rezidenți. Cu toate acestea, nu există promisiuni la orizont că construcția de clădiri în Valencia va începe să demareze. „Indiferent de culoarea partidului politic, avem nevoie urgentă de deblocarea terenurilor pentru construcții”, conchide Peiró. Altfel, nu există o cale clară pentru a scoate sectorul din impas.
