O analiză recentă a pieței imobiliare din Spania contestă ideea larg răspândită că creșterea prețurilor locuințelor se datorează exclusiv lipsei de ofertă și creșterii populației. Deși populația a crescut cu aproximativ două milioane de persoane între 2021 și 2025, iar anual se formează peste 200.00ă de noi gospodării, ritmul construcției de locuințe noi este mult mai lent.

Cu toate acestea, datele Băncii Spaniei arată că prețurile au început să crească cu un deceniu în urmă, mult înainte de recenta creștere demografică. Studiul a comparat evoluția populației și a prețurilor (atât de vânzare, cât și de închiriere) în municipalități cu peste 50.000 de locuitori, între 2014 și 2022.

Surprinzător, numeroase municipalități care au înregistrat o scădere a populației au experimentat, totuși, o creștere semnificativă a prețurilor. În unele cazuri, prețurile s-au dublat, chiar și cu o reducere a numărului de locuitori. Situația chiriilor este și mai elocventă: prețurile au crescut în aproape toate municipalitățile, inclusiv în cele cu declin demografic, cu majorări între 18% și 27% în zonele cu cea mai mare scădere a populației.

Explicația constă în faptul că scumpirea locuințelor este legată mai degrabă de investiții și rentabilitate, decât de demografie. Cererea non-rezidențială – incluzând apartamente turistice, reședințe secundare, achiziții de către străini nerezidenți și investiții speculative – este principalul motor al creșterii prețurilor. Aceste fenomene pot duce chiar la expulzarea populației locale și la un efect contrar: mai puțini locuitori, dar locuințe mai scumpe.

Acest context a fost alimentat de o perioadă de expansiune economică, cu bani ieftini și dobânzi scăzute, stimulând piețele financiare și întărind percepția că valoarea locuințelor va continua să crească. O mare parte a presiunii asupra prețurilor provine de la investitori, nu de la familiile care caută o locuință. Investitorii, având lichidități mai mari, pot plăti mai mult, excluzând astfel multe familii de la achiziționarea primei locuințe.

Soluția nu constă în construirea mai multor clădiri, ci în schimbarea regulilor pieței: frânarea cererii speculative și sprijinirea celei destinate locuirii permanente. Măsuri precum limitarea apartamentelor turistice, a închirierilor sezoniere și a acumulării de proprietăți sunt esențiale. Este necesar să se acționeze asupra cauzelor principale ale creșterii prețurilor și să se limiteze utilizările speculative și financiare care reduc oferta și împing prețurile în sus.