În câteva cuvinte
Regiunea Madrid pregătește planuri urbanistice majore pentru peste 278.000 de locuințe noi, impulsionate de proiecte precum Strategia Sud-Est și Madrid Nuevo Norte. Asociația dezvoltatorilor Asprima anticipează o creștere a construcțiilor cu 60% până în 2028, ajungând la 30.000 de case anual, necesitând investiții de 10 miliarde de euro pe an. Cu toate acestea, deficitul de forță de muncă și birocrația reprezintă provocări majore, în timp ce cererea de locuințe depășește cu mult oferta actuală.
Epicentrul activității de construcții rezidențiale din următorii ani va fi localizat în Comunitatea Madrid. Aceasta este una dintre concluziile care pot fi extrase din Raportul Trinity, elaborat de asociația patronală a dezvoltatorilor madrileni, Asprima. Datele colectate în acest document, prezentat recent la târgul imobiliar Mipim de la Cannes (Franța), detaliază aproximativ treizeci de operațiuni urbanistice promovate de primării, proprietari de terenuri și companii imobiliare, care însumează terenuri cu o capacitate de construire a 278.000 de locuințe.
Aprobarea, în special, a planurilor din cadrul Strategiei Sud-Est a capitalei este cea care impulsionează activitatea pe termen scurt și mediu, datorită viitoarelor cartiere Valdecarros (capacitate pentru 51.656 de locuințe), Los Berrocales (22.285 de unități și cel mai avansat, deoarece primele clădiri sunt deja în construcție), Los Ahijones (18.724) și Los Cerros (13.691); la acestea se adaugă proiectul adiacent Nueva Centralidad del Este (20.000 de case, deși cu o dezvoltare mult mai îndepărtată în timp). Aceste zone coincid cu cele mai mari planuri urbanistice în extindere care se dezvoltă în prezent în țară.
Asprima estimează în acest document că, pe termen scurt și mediu, vor fi pregătite, probabil, terenuri pentru 115.000 de locuințe. Acest lucru va permite creșterea capacității de construcție a sectorului imobiliar, care în prezent construiește în regiune aproximativ 19.000 de case (din cele 90.000 construite în Spania). Mai exact, Raportul Trinity indică faptul că până în 2028, în trei ani, lucrările ar putea crește la 30.000 de locuințe anuale, ceea ce înseamnă o creștere a activității de aproape 60%.
Această explozie a activității în construcția de locuințe noi va necesita, la rândul său, până în 2028, o investiție de aproximativ 10 miliarde de euro pe an pentru ridicarea caselor, aproximativ 3 miliarde de euro destinate terenurilor și 7 miliarde de euro pentru construcția propriu-zisă.
Deși Madrid dezvoltă terenuri pentru următorii ani, Asprima consideră că există o cerere nesatisfăcută în ultimii patru ani de peste 87.000 de unități, "ceea ce, împreună cu creșterea prețurilor materialelor de construcție și a forței de muncă, precum și cu deficitul de terenuri, a provocat o creștere a prețurilor locuințelor", se subliniază în raport. Mai exact, în ianuarie 2025, prețul mediu al locuințelor în Comunitatea Madrid era de 3.851 euro pe metru pătrat. În plus, se estimează că sunt necesare alte 100.000 de case din cauza creșterii demografice și a formării de noi gospodării în regiune. Toate acestea s-ar traduce într-o necesitate de 187.000 de locuințe, față de o producție actuală de aproape 19.000 de unități.
Dar există posibilitatea ca sectorul să își mărească această activitate? Jorge Ginés, directorul general al Asprima, consideră că există capacitate de creștere a afacerilor în ceea ce privește disponibilitatea finanțării și, de asemenea, dacă se avansează efectiv în procedurile urbanistice ale tuturor acestor operațiuni. Cu toate acestea, el vede o problemă "în deficitul de forță de muncă", deoarece după spargerea bulei imobiliare în 2008, ocuparea forței de muncă s-a redus drastic și există un număr mare de veterani pe șantiere care se vor pensiona în următorii ani. "Trebuie să mizăm pe reglementarea imigrației cu forță de muncă din alte țări și să stimulăm tinerii să fie interesați să lucreze în sector", subliniază el.
Una dintre soluții, amintește Ginés, este promovarea industrializării locuințelor (construcția în centre de producție pe componente: fațade, băi, bucătării sau module), deoarece consideră că munca în fabrică este mai atractivă decât pe șantier pentru tineri și, de asemenea, poate stimula integrarea femeilor în sector.
În orice caz, Asprima consideră că nu va fi atât de simplu să se mărească producția și să se finalizeze planurile pentru cele 278.000 de locuințe din cele aproximativ treizeci de operațiuni urbanistice, deoarece, așa cum se plânge frecvent în sector, procedurile urbanistice și recursurile judiciare fac ca termenele să se prelungească ani de zile sau chiar decenii, așa cum s-a întâmplat cu Madrid Nuevo Norte sau cu Strategia Sud-Est însăși.
Principalele dezvoltări
Datele extrase de Atlas Real Estate pentru Trinity arată că suprafața totală de urbanizat în regiune este de 197,5 milioane de metri pătrați, iar locuințele construite datorită acestor operațiuni vor găzdui 835.863 de locuitori, ceea ce reprezintă aproximativ 12% din populația actuală a Comunității Madrid.
Pe lângă planurile urbanistice menționate din Strategia Sud-Est, mai avansat este viitorul district Madrid Nuevo Norte, cunoscut anterior ca Operațiunea Chamartín. Chiar joi, Primăria Madrid a aprobat începerea urbanizării zonei Las Tablas Oeste, una dintre zonele în care este împărțită această operațiune lângă gara Chamartín. Construcția rezidențială în această dezvoltare nu este la fel de relevantă ca în sud-est, deoarece prevede doar 10.000 de locuințe (deoarece în mare parte se vor ridica zgârie-nori de birouri), dar gradul de avansare permite ca primele macarale să fie vizibile deja în 2026 sau 2027.
În capitală se remarcă și Operațiunea Campamento, deja în curs de desfășurare, pe terenurile fostelor cazărmi ale Ministerului Apărării, unde societatea publică de terenuri Sepes va avea un rol relevant într-o zonă în care 60% vor fi locuințe protejate. De asemenea, La Solana de Valdebebas, în nordul orașului, ar trebui să înceapă în curând, deși în ceea ce privește prețurile va fi cazul opus, deoarece acolo se așteaptă prețuri ridicate pe metru pătrat.
Alte municipalități avansează, de asemenea, cu operațiuni relevante, deși nu toate au depășit obstacolele judiciare. Alcorcón, de exemplu, include Ensanche Norte și Retamar de la Huerta, care săptămâna trecută a primit aprobarea pentru planul său de infrastructură, ceea ce deblochează demararea proiectului. Tot în sud-vest, deși mai departe de capitală, se prevede construirea Nuevo Brunete, cu până la 17.500 de case. La sud, în Móstoles, planul privind terenul fostei fabrici Moinsa a El Corte Inglés (care rămâne cel mai mare proprietar al terenurilor unde sunt prevăzute peste 1.000 de case) este în prezent contestat în justiție de către filiala locală a PSOE (în opoziție).
În Alcobendas, deciziile judiciare sunt, de asemenea, în așteptare. Mai exact, Curtea Supremă trebuie să se pronunțe cu privire la recursurile care vizează marele său proiect municipal, numit Valgrande, unde se estimează construirea a 8.600 de locuințe.
În localitățile bogate ale regiunii se remarcă, de asemenea, planuri relevante. În Pozuelo de Alarcón se avansează în dezvoltările Montegancedo (1.000 de locuințe) și ARPO (5.500). În Majadahonda se vor adăuga 3.600 de case în zona numită Arco del Poniente, iar în Villaviciosa de Odón se află Monte de la Villa, cu încă 2.700 de locuințe.
