Prețurile locuințelor din Spania se află într-un ciclu ascendent continuu, generând întrebări serioase despre viitorul pieței imobiliare. Conform unor analize, această spirală ascendentă este alimentată de un deficit de ofertă și de așteptările pieței. Se estimează că deficitul de locuințe, care se apropie de jumătate de milion de unități, va persista cel puțin până la sfârșitul deceniului, chiar și în condițiile unei recuperări susținute a activității în construcții.

Cu toate acestea, piața imobiliară nu funcționează ca alte piețe de bunuri. Prețurile locuințelor depind nu doar de condițiile actuale ale pieței, ci și de anticipările cumpărătorilor privind prețurile viitoare. Perspectiva unor câștiguri semnificative poate susține cererea chiar și atunci când solvabilitatea scade, un fenomen observat deja în anumite regiuni. Acest lucru este demonstrat de exemplele din Franța, Germania și Suedia, unde, în ciuda deficitului de locuințe, prețurile au scăzut cu 14% și, respectiv, 20% în termeni reali, după ce au atins maxime la sfârșitul anului 2022, datorită schimbării așteptărilor.

În Spania, există semne similare. Achiziționarea unei locuințe costă, în medie, de 7,7 ori venitul disponibil anual al unei familii, cu un an mai mult decât înainte de pandemie. Acest indicator se apropie de valorile observate înaintea bulei imobiliare, deși dinamica actuală provine din piața însăși, nu din creditare.

Volumul tranzacțiilor imobiliare a încetinit, în special în zonele cu presiune mare, cum ar fi Madrid, Barcelona și unele regiuni de coastă. Este probabil ca numărul familiilor care își cumpără o primă locuință să devină tot mai mic, având în vedere sumele considerabile de economii necesare pentru a achiziționa o proprietate fără a fi vândut anterior alta. Cumpărarea în centrele marilor orașe spaniole este mai scumpă decât în Germania sau Italia și puțin mai ieftină decât în Franța, țări cu un venit pe cap de locuitor mai mare.

Schimbarea de tendință este vizibilă și în segmentul locuințelor noi, care sunt cele mai scumpe și cele mai reactive la creșterea ofertei. Prioritatea este accelerarea construcției, în special a locuințelor accesibile. Soluțiile sunt cunoscute, inclusiv eliberarea de terenuri construibile. Tehnologia avansează, iar noile materiale de construcție reduc termenele și costurile. Este necesară adaptarea ingineriei financiare pentru aceste tehnici inovatoare și intensive în capital inițial.

În ultimii trei ani, indicele prețurilor locuințelor din Spania, elaborat de INE, a crescut cu aproape 25%, sau cu 11% ajustat la inflație. În aceeași perioadă, prețul a scăzut cu 7% în termeni reali în zona euro. Excepție face Portugalia, cu o creștere de 21%.