Prețul ridicat al locuințelor este principala preocupare a milioane de români.

În ultimii zece ani, achiziționarea unei locuințe s-a scumpit cu 35%, iar chiriile au crescut și mai mult.

Reducerea prețurilor locuințelor este o problemă globală cu soluții dificile.

Necesită o serie de măsuri diferite. Sunt convins că România trebuie să multiplice locuințele sociale și simpatizez cu creșterile (radicale) de taxe pentru impozitarea terenurilor și a proprietăților imobiliare care nu sunt prima locuință. Dar primul pas este o acțiune simplă, solidă și ciudat de controversată: trebuie să construim mai multe locuințe.

Aceasta este o idee susținută de teoria economică. După criză, și odată cu crearea de noi gospodării, cererea a crescut vertiginos: mulți oameni caută un acoperiș deasupra capului. Cumpărătorii concurează între ei, ceea ce împinge prețurile în sus. În plus, fiecare tranzacție reduce «stocul» de locuințe goale și dezirabile, împingându-le și mai mult în sus. Creșterea ofertei ar acționa în sens invers: cu case noi construite, vânzătorii sunt cei care concurează pentru cumpărători, frânând prețurile.

Nu este doar o teorie. Experiențe și studii din multe țări confirmă această logică: construcția reduce prețul locuințelor.

În continuare voi menționa aceste dovezi, dar mai întâi vreau să combat un argument anti-construcție. Există persoane preocupate de lipsa locuințelor care nu doresc construcții noi. Unii spun că nu este suficient ca o soluție – ceea ce este adevărat, dar nu un motiv –, iar cei mai radicali spun că este contraproductiv. Adesea citează bula din 2007 ca o demonstrație: «Cu cât se construia mai mult, cu atât prețurile creșteau mai mult», spun ei. Dar acesta este un raționament foarte slab. În primul rând, pentru că bula a fost o nebunie a cererii dezlănțuite. Furia cumpărătorilor a fost cauza a tot: a crescut prețurile și, de asemenea, construcția. Și în al doilea rând, pentru că observația este incompletă. După boom-ul construcțiilor din acei ani, cu România inundată de cărămizi, prețurile au scăzut!

Prețurile nu au scăzut în 2010 doar (sau neapărat) din cauza excesului de ofertă. Au fost ani de criză profundă și cererea de locuințe s-a prăbușit. Băncile au rămas fără credit, fluxul migratoriu a fost întrerupt și mulți oameni și-au pierdut locul de muncă. Cu toate acestea, într-o țară care a crezut religios că locuințele nu vor scădea niciodată, este important să ne amintim că au scăzut: între 2008 și 2015, valoarea medie a vânzărilor a scăzut cu 35%. Putem chiar inversa argumentul anti-construcție privind acei ani. În grafic, arăt fiecare județ în funcție de scăderea prețurilor și de totalul caselor construite în perioada 2005-2017. Concluzie? Județele cu cel mai mare exces de construcții finalizate în timpul bulei au înregistrat ulterior scăderi mai mari ale prețurilor. Relația nu este puternică, deoarece în fiecare județ se amestecă mulți factori, dar este acolo.

Dovezile abundă: construcția funcționează

Studiile și exemplele pentru a apăra construcția de locuințe sunt copleșitoare. Iată o listă incompletă:

• (1) Un exemplu este Minneapolis. Acolo se construiesc de trei ori mai multe case decât în alte orașe din Midwest-ul american. Cu succes: în timp ce în Cincinnati sau Indianapolis prețul locuințelor a crescut cu 12% și 22% în cinci ani, în Minneapolis a scăzut cu peste 20%.
• (2) Alte studii asociază construcția de case cu chirii mai ieftine. De exemplu, această lucrare despre Germania spune că o creștere cu 1% a ofertei de locuințe reduce prețul chiriei cu 0,19%. Cum? Crește oferta de mâna a doua, chiar și pe piețele cu cerere mare.
• (3) Jurnalistul John Burn-Murdoch a analizat în Financial Times contrastul dintre Texas și California: în orașe precum Austin sau Houston s-a construit de trei ori mai mult decât în San Francisco, iar prețurile cresc la jumătate.
• (4) Același autor a studiat cazul Croydon, un district din Londra care în 2018 și-a schimbat norma urbanistică pentru a favoriza «densificarea», permițând proprietarilor să-și transforme casele unifamiliale în blocuri mici de apartamente. Rezultatul urmează tendința generală: prețurile au scăzut cu 20%, în timp ce în Londra au crescut.
• (5) Un exemplu similar este Auckland, cel mai mare oraș din Noua Zeelandă, care a favorizat, de asemenea, construcția cu densitate. Conform analizei economistului Matthew Maltman, prețul caselor în Auckland a crescut cu doar 20% din 2016, «în contrast puternic cu creșterea de 65% observată în restul țării».
• (6) Aceasta este aceeași concluzie a unui alt studiu recent din Elveția. O nouă reglementare a servit acolo pentru a construi mai mult, a reduce prețul terenului și a modera prețul caselor, mai ales în zonele cu cerere mare.
• (7) În cele din urmă, o literatură vastă arată că construirea de case are beneficii transversale. Deși cumpărătorii de construcții noi la prețul pieței au, de obicei, venituri mari, această ofertă adăugată provoacă «lanțuri de mutări», eliberând unități și în cartierele cu case modeste. S-a văzut cu studii recente în SUA, Suedia sau Finlanda. De exemplu, în Helsinki, pentru fiecare 100 de locuințe noi, 66 sunt eliberate pentru gospodăriile cu venituri medii și 31 pentru gospodăriile cu venituri mici. Aceasta este logica efectului de «filtrare»: locuințele noi declanșează mutări care ajung să-i avantajeze și pe cei care caută case mai ieftine.

Construirea nu este sfârșitul

Construirea de case este esențială pentru ca toți să avem una, dar cred că nu va fi suficient. De aceea, este o greșeală să ne confruntăm cu o dilemă artificială în care trebuie să alegem între a construi sau a redistribui. Cei care disprețuiesc construcția ca soluție cad într-o eroare de sumă zero, ca Trump cu tarifele. Ei raționează ca și cum numărul de case ar fi fix, iar singura modalitate de a aborda deficitul ar fi distribuirea lor. În mod simetric, cei care cred că piața va distribui casele cu dreptate sunt, de asemenea, naivi. Eu apăr politicile redistributive în general, dar mai ales cu bogăția imobiliară. Pământul este un bun pozițional, rar prin natura sa. Progresul social și tehnologic poate face ca toți să avem acces la un medic, la Netflix și la vacanțe plătite, dar este fizic imposibil ca toți să locuim în centrul orașului. De aceea simpatizez cu politicile de distribuție, cum ar fi multiplicarea locuințelor sociale sau impozitarea terenurilor și a locuințelor a doua, a treia și a n-a.

Există deja o inegalitate tot mai mare a proprietarilor. O diferență de clasă și generațională: 38% dintre gospodăriile cu persoane de 40 de ani trăiesc fără proprietate, în timp ce 62% cu 70 de ani au două case.

Construirea de case nu va rezolva totul, dar neconstruirea le va înrăutăți.

Înșelăciunea este să alegi între redistribuire și construcție. Putem face ambele lucruri și putem evita ca o generație să fie determinată de moștenirile sale sau de chiriile exorbitante.

Acest subiect are pentru mine ceva biografic. Am început să scriu pe internet tocmai despre locuințe, în jurul anului 2006, când discutam dacă va veni sau nu o criză. Eram un burbujist precaut. Primul meu text cu un oarecare succes a fost un calculator pentru a decide dacă este mai bine să cumperi sau să închiriezi. Nu am cumpărat în acea frenezie, apoi am locuit în trei sau patru orașe, fericit să mă mișc ușor (am ajuns să fac o mutare cu trenul). Dar în aceste zile cred că vom cumpăra o casă. O voi face iritat de prețuri, deși conștient de privilegiu: vreau să-mi duc fiica pe jos la școală și să fac găuri în perete.