Problema restanțelor la plata cotelor de întreținere în comunitățile de locatari

Comunitățile de locatari se confruntă tot mai des cu problema restanțelor la plata cotelor de întreținere. Proprietarii care își achită obligațiile sunt frustrați de faptul că trebuie să suporte costurile suplimentare și că nu pot menține sau îmbunătăți clădirile. Administrațiile de bloc constată că datoriile acumulate, care se ridică la aproximativ 1,63 miliarde de euro, s-au stabilizat, conform Consiliului General al Colegiilor de Administrare a Proprietăților din Spania (CGCAFE). În unele cazuri, se observă chiar o tendință de scădere. "În ultimii ani, am fost mai indulgenți cu restanțierii din cauza dificultăților economice, mai întâi în timpul crizei și al neplății ipotecilor, apoi din cauza pandemiei", afirmă Lorenzo Viñas, președintele Colegiului Administratorilor de Proprietăți din Barcelona-Lleida. "Acum se acționează direct și se iau decizii cu mai multă promptitudine", adaugă acesta.

Locatarii care sunt la zi cu plățile nu mai sunt dispuși să acopere și cotele restante ale celorlalți. Cele mai afectate sunt comunitățile cu venituri mici care au sisteme centralizate de încălzire și apă caldă. "Dacă au vecini restanțieri, ceilalți trebuie să suporte costul facturilor neplătite, ceea ce este cu adevărat traumatic”, subliniază Peio Mendia, trezorierul CGCAFE.

Situația se complică și mai mult atunci când sunt necesare renovări importante. "În aceste cazuri, trebuie majorată cota extraordinară pentru ceilalți proprietari pentru a evita o reclamație din partea terților sau a finanțatorului", explică Manuela Julia Martínez, președinta Colegiului Profesional al Administratorilor de Proprietăți din Madrid. Un astfel de caz a avut loc într-o comunitate pe care o administrează în districtul Usera, Madrid. Într-o clădire cu opt locatari, se instalează un ascensor cu un cost de 169.000 de euro. Cei 21.125 de euro care ar fi trebuit să fie plătiți de restanțier au fost împărțiți între ceilalți șapte proprietari, fiecare fiind nevoit să achite 3.000 de euro.

Carmela Lavandeira, avocat și administrator de proprietăți din A Coruña, își amintește de criza din 2008. "Au fost clădiri care au oprit ascensorul, au închis piscinele și alte servicii pentru că nu puteau plăti întreținerea". Nu suntem în acel punct, dar există clădiri unde datoriile sunt o povară reală. Lavandeira administrează o clădire unde sunt infiltrații de apă din cauza ploilor la ultimul etaj. "Comunitatea nu repară acoperișul pentru că are mulți restanțieri și ceilalți proprietari nu își pot asuma costul lucrărilor".

Comunitățile de proprietari și-au pierdut răbdarea și nu mai ezită să ia măsuri, odată ce calea amiabilă a eșuat. În primul rând, vecinii pot conveni asupra unor măsuri disuasive, cum ar fi stabilirea unor dobânzi mai mari decât dobânda legală sau privarea temporară de utilizarea serviciilor sau instalațiilor, cu condiția ca acestea să nu fie abuzive sau să afecteze locuibilitatea imobilelor. Unele comunități au restricționat temporar accesul la piscină, sală de sport, terenul de padel sau saloanele sociale. "Din acest motiv, în aceste comunități, rata restanțelor este foarte scăzută", estimează Martínez. Controlul acestor măsuri nu este ușor, deoarece ar trebui să existe un agent de pază sau un sistem de acces electronic.

Totuși, nu este permisă întreruperea elementelor comune esențiale pentru locuibilitate, cum ar fi încălzirea centralizată, apa sau ascensorul. Daniel Loscertales, avocat specializat în dreptul privind închirierea urbană și proprietatea orizontală, consideră că adoptarea acestei măsuri este o greșeală. "Este o modalitate de a crea probleme în comunitate și va duce la discuții aprinse, ceea ce nu este de dorit, mai ales în cadrul adunărilor proprietarilor".

Cealaltă măsură, mai obișnuită, este recurgerea la instanță, în special la o procedură de somație de plată, un mecanism judiciar rapid și simplu destinat recuperării datoriilor neplătite – teoretic, pentru că în practică supraîncărcarea instanțelor prelungește excesiv termenele. Pot fi recuperate cotele de întreținere, soldurile, facturile de consum și orice altă sumă care a fost certificată anterior în cadrul adunării proprietarilor, deși "termenul de prescripție este de cinci ani, deci nu este recomandabil să se amâne prea mult", reamintește Elisa Barragán, avocat senior la Vilches Abogados.

Conform calculelor CGCAFE, "aproximativ 30% dintre comunitățile de proprietari au fost nevoite să recurgă la instanță". La firma de avocatură Vilches se afirmă că a crescut "considerabil" numărul comunităților care au nevoie de asistență juridică pentru a gestiona datoriile din cauza dificultăților financiare cu care se confruntă unele persoane din cauza creșterii inflației. Și din alte motive. "La 3 aprilie intră în vigoare Legea organică 1/2025 privind măsurile de eficientizare a serviciului public de justiție, care obligă părțile să parcurgă etape de mediere și negociere extrajudiciară înainte de a iniția acțiuni în justiție, astfel încât mulți clienți depun cereri înainte de intrarea în vigoare pentru a evita această procedură", subliniază Barragán.

În majoritatea cazurilor, este vorba despre clădiri care au deja datorii semnificative. "Pentru 200 sau 300 de euro nu se apelează la instanță, de obicei se așteaptă să depășească pragul de 1.000 sau 1.200 de euro", relatează Álvaro Bermejo, partener la firma Bermejo Abogados, unde cazurile de recuperare a datoriilor către comunități sunt frecvente. Deși nu este obligatoriu, comunitatea este asistată de obicei de un avocat și un procuror.

Primul lucru pe care trebuie să-l facă adunarea proprietarilor este să certifice datoria, să comunice debitorului în mod oficial decizia adoptată, acordându-i un scurt termen pentru plată. Dacă nu plătește datoria, comunitatea poate recurge la procedura de somație de plată, a cărei utilizare s-a generalizat. Numărul de proceduri de somație de plată depuse în 2023, ultimul an complet cu date disponibile, a fost de 1.063.672, cu 11,3% mai mult decât în 2022, și include sumele datorate cu titlu de cheltuieli comune ale comunităților de proprietari de imobile urbane, conform Consiliului General al Puterii Judiciare.

Cheile procedurii de somație de plată

Procedura de somație de plată funcționează, deși nu cu eficiența și rapiditatea preconizată. De fapt, "în marile capitale, citarea într-o procedură de somație de plată durează aproape la fel de mult ca în cazul unui proces ordinar", subliniază Loscertales. "Am cazuri în care am avut o rezoluție în trei luni și am cazuri în care, din păcate, se împlinește un an și încă aștept", spune avocatul Bermejo.

Depinde de volumul de muncă al instanței care se ocupă de caz și, mai ales, de faptul dacă vecinul restanțier plătește suma în faza de notificare de plată. "Dacă debitorul nu răspunde în termenul legal, adică în 20 de zile de la notificare, creditorul obține un titlu executoriu. Acest lucru deschide calea sechestrului asupra bunurilor restanțierului, garantând astfel achitarea datoriei", indică avocata Barragán. Dar, dacă restanțierul depune contestație, se trece la un proces verbal sau ordinar, în funcție de valoarea economică. În aceste cazuri, termenele se prelungesc și mai mult.

Deși procedura de somație de plată a devenit o cale lentă, de obicei comunitatea recuperează banii datorați sau cel puțin o parte importantă din ei. Problema este că uneori debitorul se declară insolvabil. În aceste cazuri, "este practic imposibil să recuperăm datoria", recunoaște Mendia. Instanța va dispune sechestrul asupra bunurilor sale pentru a plăti datoria, deoarece comunitatea de proprietari are un credit preferențial pentru sumele neplătite din anul curent și din ultimii trei ani. "Trebuie verificat periodic dacă debitorul își menține această situație și, în cazul în care se schimbă, să se inițieze executarea", subliniază președinta administratorilor de proprietăți din Madrid.