În contextul creșterii prețurilor locuințelor, piața este inundată de apartamente cu diverse restricții, oferite la prețuri atractive. Cu toate acestea, în spatele aparentei avantaje se ascund complicații juridice și riscuri, pe care este important să le cunoască potențialii cumpărători.

Un apartament cu patru dormitoare în cartierul Moratalaz, Madrid, este oferit la 210.000 de euro. Anunțul menționează o "oportunitate excelentă", dar fotografiile arată doar fațada clădirii. Se pare că vizitarea, evaluarea sau obținerea unui credit ipotecar pentru acest apartament este imposibilă - acesta poate fi cumpărat doar în numerar, iar cumpărătorul își asumă toate riscurile.

Există sute de astfel de proprietăți, în special în orașele mari. Acestea nu sunt doar apartamente cu chiriași, ci și opțiuni cu datorii, scoase la licitație sau cu drept de viață (nuda propiedad). Aceste opțiuni, considerate anterior marginale, ocupă acum o cotă semnificativă pe piața locuințelor accesibile.

Potrivit Idealista, în ianuarie au fost introduse noi filtre de căutare: nuda propiedad, închiriat, cu chiriași, ocupat ilegal și disponibil (fără restricții). În martie, s-a estimat că 2,6% din total sunt apartamente care nu pot fi folosite imediat. Există 315 astfel de anunțuri în Barcelona și 335 în Madrid.

Fotocasa a înregistrat, de asemenea, o creștere: în 2021, acestea au început să câștige popularitate, iar în 2022, odată cu creșterea prețurilor, cota lor a ajuns la 21%. Astăzi, "35% din apartamentele cu prețuri mai mici de 200.000 de euro au restricții și s-au stabilit deja ca o modalitate de a intra pe segmentul inferior al pieței", – notează portalul. În Madrid, această cifră este de 37%, în Barcelona – 34% (unde prețurile sunt mai mici și există mai multe apartamente la un preț de aproximativ 50.000 de euro).

Federația Națională a Asociațiilor Imobiliare (FAI) confirmă creșterea acestor oferte. "Acum câțiva ani, era un apartament din 20, iar acum poate fi unul din cinci într-o zonă. Prima treime a proprietăților oferite sunt aceste active complexe", – spune președintele José María Alfaro. Expertul reamintește că legea locuinței din 2023 obligă vânzătorul să informeze cu privire la statutul proprietății în anunț.

Cumpărătorii sunt investitori care caută o creștere pe termen lung a capitalului sau companii care achiziționează active cu reduceri agresive. Avocații sfătuiesc să analizeze fiecare parametru al tranzacției pentru a economisi timp, bani și nervi.

Cea mai complexă și riscantă operațiune este cumpărarea unui apartament ocupat, deși presupune cele mai mari reduceri (de la 40% la 60%). "Este necesar să începeți o procedură de evacuare sau să preluați obligațiile fostului proprietar. Există riscul de a descoperi daune grave, precum și insolvabilitatea chiriașului", – spune Montserrat Acebes, avocat la Vilches Abogados. O altă opțiune este de a negocia și de a plăti chiriașilor o compensație. Prețurile au crescut, de asemenea. "Ei nu vor pleca cu mai puțin de 15.000-40.000 de euro", – indică Luis Miguel Fernández, partener director la Aestimatio Abogados. Unul dintre clienții săi a cumpărat un apartament în cartierul El Pilar (Madrid) cu o reducere de 40% pentru 125.000 de euro. "După aceea, am intentat un proces pentru recuperarea posesiei și, în șase luni, am obținut apartamentul, deși era distrus". Avocatul Mari Luz Rodríguez de la Legálitas avertizează: "Băncile nu acordă de obicei finanțare pentru achiziționarea unor astfel de proprietăți".

NUDA PROPIEDAD – achiziția proprietății fără drept de utilizare. "Posesia finală va depinde de o astfel de incertitudine ca moartea utilizatorului, deci este o investiție pe termen lung", – explică ei la firma de avocatură KLJ. Cu cât utilizatorul este mai în vârstă, cu atât apartamentul este mai ieftin. Agenția imobiliară Eduardo Molet vinde nuda propiedad apartamente pe Paseo de la Florida (Madrid) pentru 239.500 de euro. Actualii proprietari au 67 și 70 de ani.

Cumpărarea de locuințe cu sarcini este destul de comună, dar este important să se efectueze o cercetare atentă a valorii acestora pentru a evalua rentabilitatea operațiunii. Montserrat Acebes sfătuiește să le identifice (ipoteci, arestări) înainte de cumpărare, solicitând un extras actualizat. De asemenea, este necesar să se solicite un certificat de datorie de la asociația de proprietari și să se verifice absența datoriilor față de municipalitate (IBI sau taxe de gunoi) sau față de furnizorii de utilități. Cumpărătorul este responsabil pentru datoriile anului curent și ale celor trei ani anteriori.

Achiziționarea de proprietăți la licitație sau prin cesiunea dreptului de cumpărare (câștigătorul licitației cedează drepturile sale unei terțe părți pentru o anumită taxă) este o altă categorie problematică. "Reducerea poate fi de 30% sau 40%, deși, poate, va trebui să așteptați cinci sau șase ani pentru a intra în posesie", – spune Luis Miguel Fernández. La Legálitas, ei oferă sfaturi: "Înainte de a licita pentru un apartament, este necesar să examinați cu atenție documentația și sarcinile. În plus, este necesar să verificați dacă 100% din proprietate este licitată sau doar un procent, de exemplu, 30%", – explică Mari Luz Rodríguez. Avocatul sfătuiește, de asemenea, să verifice dacă apartamentul este ocupat și, eventual, dacă este necesară renovarea, ceea ce ar trebui luat în considerare la licitație. "Cumpărarea are loc pe nevăzute, fără a cunoaște starea de conservare", – comentează avocatul Vilches, care recomandă și consultanță juridică.

Mai puțin problematică este cumpărarea unui apartament închiriat și, de fapt, dacă vânzătorul poate confirma solvabilitatea chiriașului, nu vor exista reduceri mari. "Nu mai mult de 5% sau 10%", – spune Alfaro. Și, în unele cazuri, deloc. Potrivit partenerului director al Aestimatio, "cumpărătorul caută o rentabilitate imediată de cel puțin 3% sau 4% pe an". La KLJ, ei explică precauțiile: "Este important să verificați contractul încheiat cu chiriașii; mai ales dacă au dreptul de preempțiune și răscumpărare, durata contractului, chiria, punctualitatea plăților și solvabilitatea chiriașilor, deoarece noul proprietar intră în locul fostului proprietar". Dacă chiriașul nu este obligat să permită inspecții și nu există o relație bună cu proprietarul, el poate refuza să deschidă ușa. "Nu va fi posibil accesul pentru evaluare, iar băncile ezită să ofere finanțare", – spune Rodríguez.

Este altceva achiziția unei case cu un contract de închiriere pe termen lung. Aici totul este complicat, deoarece chiriașul plătește o chirie minimă pe viață (200 sau 300 de euro pe lună). "Unii au plătit o compensație de 500.000 de euro chiriașului pentru a părăsi apartamentul", – spune Fernández.