Investiții în clădiri istorice: o nișă de afaceri în creștere

Marile capitale și împrejurimile lor rămân prima opțiune pentru investitorii și fondurile care caută clădiri istorice. Madridul este un exemplu clar: anul trecut s-au investit peste 740 de milioane de euro în achiziționarea și reabilitarea acestui tip de proprietăți, conform consultantului CBRE. «În general, este vorba despre clădiri catalogate cu arhitectură clasică, cu fațadă și portal reprezentative, care sunt reabilitate pentru a li se da o altă utilizare», asigură María Mayoral, responsabilă cu Schimbările de Utilizare în CBRE. Dincolo de capitale, există active singulare în alte locații din Spania. Achiziționarea de proprietăți istorice, de la palate la case nobiliare, de obicei dezafectate, a devenit o nișă de afaceri pentru investitorii care optează pentru reabilitarea lor, cu scopul de a le transforma într-o locuință pentru uz propriu sau de a le transforma într-o unitate publică, în general hoteluri.

Lançois Doval, portal specializat în proprietăți singulare, estimează că, în 2025, acest segment va continua să fie caracterizat de diversitatea investitorilor internaționali, deși cei naționali își vor menține rolul principal după ce au condus 75% din tranzacțiile de active singulare în 2024. «Reabilitarea clădirilor istorice a devenit una dintre principalele alternative de investiție, cu accent pe conservarea patrimoniului arhitectural, în timp ce sunt încorporate facilități moderne», recunoaște Narcís Casteyó, director al agenției imobiliare de lux Lucas Fox Girona și specialist în gestionarea proprietăților rustice și istorice. Sonia Lara, directoarea asociației Case Istorice și Singulare din Spania, adaugă: «Interesul pentru restaurarea caselor istorice constă în conservare, în timp ce se caută o sursă de venituri care să faciliteze întreținerea, fie ca muzeu, spațiu cultural sau unitate de cazare turistică». Din această asociație fac parte 450 de proprietăți, dintre care aproximativ o treime sunt deschise publicului și generează venituri economice.

Costurile de achiziționare și reabilitare a unei case istorice variază în funcție de locație, stare și dimensiune. «Uneori, pot fi mai accesibile decât locuințele noi, oferind o bază de investiție inițială atractivă, dar, în funcție de starea lor de conservare, de utilizarea care li se va da și de reglementările în vigoare, costurile pentru realizarea restaurării lor pot ajunge la cifre nu ușor de asumat», subliniază Lara. Împreună cu soția sa, Myriam, Andrés Cano este proprietarul din mai 2023 al unei case-palat renascentiste (Casa de los Miranda) de 1.700 de metri pătrați în Ciudad Rodrigo (Salamanca), construită în 1550 și renovată în 1870. Din octombrie 2024, aceștia efectuează lucrări de reabilitare la această proprietate, în care intenționează să investească dublu față de costul pe care l-au alocat pentru achiziționarea sa. O reformă axată fundamental pe dotarea casei cu un confort mai mare printr-o mai bună eficiență energetică (geotermie) și redistribuirea locuinței lor familiale la etaj și amplasarea, la parter, a altor două destinate închirierii. În ciuda investiției, recunosc că nu au primit ajutoare de stat pentru conservarea patrimoniului cultural. «Atât Junta de Castilla y León, cât și Primăria Ciudad Rodrigo au fost colaboratori activi, dar nu am putut aplica pentru subvenții deoarece proprietatea este pe numele unei societăți», mărturisește Cano. Deși, continuă el, «ambiția noastră nu este să recuperăm investiția, ci să o putem menține și să ne bucurăm de ea în condiții bune». Au accesat doar 80% ajutor pentru solicitarea licenței municipale de construcție și 3.000 de euro din Kit Digital pentru a crea o pagină web de unde să ofere serviciile de închiriere.

Ajutoare José María Torres, consilier juridic al Case Istorice și Singulare din Spania, explică faptul că doar proprietățile istorice care au declarația de Bun de Interes Cultural (BIC) sunt scutite de plata impozitului pe avere și a IBI — cu condiția ca proprietarii lor să solicite acest lucru și proprietatea să nu aibă o activitate economică—. Casa palat din Ciudad Rodrigo, deși are protecție integrală, nu este BIC. «Bunurile istorice care nu sunt catalogate ca BIC primesc doar ajutoarele pe care le convoacă comunitatea lor autonomă sau primăria pentru toate proprietățile sau reducerea TVA de la 21% la 10% atunci când este vorba despre lucrări de reabilitare», explică el. Reabilitarea garantează o creștere instantanee a valorii proprietății. Pentru Narcís Casteyó, «revalorizarea poate varia, și mai mult după marea creștere a costului materialelor de construcție din ultimii ani». În general, consideră el, proprietățile din zone cu cerere mare, precum Baix Empordà, în Girona, pot înregistra o creștere a valorii între 30% și 40% dacă reforma păstrează caracterul istoric al proprietății și, în același timp, încorporează îmbunătățiri moderne care o fac atractivă pentru cumpărătorii actuali. În orice caz, «revalorizarea unei proprietăți singulare sau istorice se cuantifică atât pe baza reabilitării (dacă este în ruină sau în stare bună), cât și pe baza a ceea ce s-a investit în adaptarea sa la utilizarea sau categoria afacerii implementate. Nu există un criteriu unic», subliniază Robert Menetray, responsabilul Lançois Doval. Una dintre casele singulare pe care le are în portofoliu această agenție imobiliară, lângă Alcoy (Alicante), a fost complet restaurată în 2005 pentru a fi transformată într-un hotel de lux. Proprietarul, care este francez, a achiziționat această proprietate, care datează de la sfârșitul secolului al XVIII-lea, în anul 2000 pentru un preț de 280.000 de euro. La acel moment, casa era complet abandonată, iar restaurarea a fost un proces minuțios care a durat un deceniu. În plus, pentru a păstra autenticitatea casei, au fost achiziționate materiale vechi atent selecționate. În prezent, casa transformată în hotel este de vânzare pentru 4,9 milioane de euro. «Revalorizarea, posibilitatea de noi utilizări și farmecul acestor proprietăți istorice asigură că investiția în acest tip de proprietăți continuă să fie o opțiune atractivă pe termen lung», conchide Menetray.