Cărămizile sunt ca niște păsări migratoare

Cărămizile sunt ca niște păsări migratoare, iar transformarea localurilor comerciale în locuințe joacă un rol important în anumite regiuni spaniole unde populația crește constant și deficitul de locuințe se accentuează.

Regiunea Madrid, cu șapte milioane de locuitori, a crescut cu peste 20% în ultimele două decenii. Institutul Național de Statistică (INE) estimează că în 2037 va avea peste opt milioane de locuitori, ceea ce înseamnă că fondul de locuințe va crește de la 2,7 milioane la 3,2 milioane în acel an.

Crearea de noi gospodării este mult mai mare decât numărul locuințelor introduse pe piață. În 2025, se estimează o creștere de aproximativ 57.000 de noi gospodării, în timp ce certificatele de finalizare a lucrărilor abia ajung la 22.000 (octombrie 2024), conform datelor Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din Madrid (Asprima). Pentru a face față cererii și pentru a evita creșterea deficitului, ar fi necesară construirea a aproximativ 40.000 de locuințe noi anual, ceea ce ar stabiliza piața.

"În fața acestei situații, unii proprietari au transformat localurile în locuințe, conversii care, inițial, nu respectau toate reglementările. Dar primăriile au preferat să permită aceste schimbări în locuințe, decât să aibă localuri închise și să deterioreze zonele urbane", indică Rubén Cózar, director general de Afaceri la Foro Consultores Inmobiliarios.

Pentru cei care nu își permit să închirieze un apartament din cauza prețurilor mari, subsolurile și parterele au devenit o opțiune de închiriere mai ieftină și mai independentă, deși explozia prețurilor de pe piață a făcut ca nici măcar aceste produse să nu mai fie considerate accesibile. În Madrid, în cartierul Moratalaz, un parter cu două camere și 60 de metri pătrați poate costa până la 1.300 de euro pe lună.

De asemenea, a devenit una dintre cele mai rentabile activități pentru economiile, care caută să obțină maximum de profit din investiția lor. De exemplu, Gumper Asesores Inmobiliarios subliniază că "cumpărarea unui local și transformarea acestuia într-o locuință poate fi cu 50% mai ieftină, este jumătate din ceea ce ar trebui să plătești pentru o casă cu acele caracteristici, putând obține de două ori mai multe beneficii".

Dacă, pe lângă câștiguri, luăm în considerare că numai în Madrid, conform calculelor lui Carolina Roca, președintele Asprima, sunt necesare "187.000 de case pentru a satisface cererea și oferta", nu este o surpriză că această transformare este la modă.

Geografia schimbării este evidentă. "Se vede mai ales în Madrid și Barcelona, unde lipsa de locuințe este evidentă", indică un purtător de cuvânt al Fotocasa.

Economiile mai modeste caută localuri mici, de aproximativ 40 sau 50 de metri pătrați. Restul optează pentru localuri mai mari, iar uneori pot fi folosite pentru a construi mai multe locuințe. Pandemia a lăsat multe disponibile și acestea sunt folosite. Lipsa caselor, ingeniozitate.

Afacerea este controlată de companii mici sau persoane fizice care gestionează modificarea urbanistică și amplasează localul transformat deja în locuință, fie pentru vânzare, fie pentru închiriere. Nimeni nu-și imaginează un fond de investiții, care gestionează sute de milioane, intrând într-o afacere mică. "Din ce știm [datele se mișcă între certitudinea Cadastrului și ziua de zi pe care o văd profesioniștii], sunt plasate relativ rapid", reflectă la Fotocasa.

Destinație turistică

Destinația multor dintre aceste apartamente se mută între închirierea tradițională și cea turistică. În capitală sunt catalogate 17.360 de unități de vacanță și doar 7% (1.131) sunt legale. Primarul José Luis Martínez-Almeida a înăsprit sancțiunile până la 100.001 euro. "Deși au fost impuse doar 183 de amenzi în valoare de 30.000 de euro", recunoaște prin e-mail un purtător de cuvânt al consiliului municipal.

Aproximativ 5,49 milioane. Teren fertil pentru schimbarea de utilizare.

"Desigur, observăm în Madrid că există o cerere tot mai mare pentru aceste localuri", subliniază Iñaki Álvarez, francizat al Look & Find în Retiro și Delicias. "Este o tendință. Din ce în ce mai mult, pe străzi odinioară comerciale, aproape uitate, sunt multe spații care își schimbă utilizarea", detaliază el. Chiar și unele, având intrare separată.

Este mai bine să achiziționezi sau să închiriezi în zone precum Pacífico sau Vallecas, unde localurile costă mai puțin, dar pot fi închiriate sau vândute la prețuri care lasă o marjă mai mare, chiar de 50%. Este o greșeală să cumperi în cartierul Salamanca pentru un milion și să încerci să închiriezi pentru mii de euro. Logică simplă.

În celălalt mare oraș spaniol, Barcelona, "transformarea localurilor de la parter în locuințe nu este o politică prioritară", admite un membru al Consiliului Municipal catalan. Motivul? Se dorește garantarea unei bune locuibilități a locuințelor, deoarece există un angajament clar de a diversifica activitățile cartierelor.

Numerele sunt un ecou care reverberează această politică. În 2016, parterele care au fost transformate în locuințe în întregul oraș au fost doar 115, iar în timpul anului 2023 (ultimele date actualizate) au fost admise doar 69. Foarte puține. De fapt, Sants-Monttjuïc (185), Horta-Guinardó (162) și Sarriá-Sant Gervasi (158) au fost zonele care au simțit cel mai mult - în acea interval de timp: 2016-2023 - aceste schimbări. Pe cealaltă parte a străzii, Ciutat Vella (62) și Les Corts (64).

Reglementările permit transformarea, dar nu este ușor. De exemplu, în anumite locuri, Consiliul Municipal aprobă schimbarea de utilizare, dar, întotdeauna, cu scopul de a păstra comerțul de cartier, activitatea clasică și amestecul de afaceri. Un exemplu al acestei politici se observă plimbându-vă pe străzile orașului vechi Gracia. Toate acestea figurează în articolul 225 din normele urbanistice ale planului general metropolitan.

Trebuie să aibă, de asemenea, măsurile minime de locuibilitate, iar apartamentul nu poate crește niciodată densitatea populației zonei în care este instalat. Numărul limitat de schimbări de utilizare demonstrează dificultatea transformării localului în casă. Aceste cifre de transformare sunt mici. Pentru unii, nici măcar nu sunt o ușurare.

"Soluția este clară: puneți mai mult teren pe piață", exclamă Jesús Duque, vicepreședinte al Alfa Inmobiliaria. "Deși este mai bine să fie locuințe decât ca aceste localuri cu utilizare comercială să ajungă în mizerie".

Între timp, în fundal, apare un ecou de urgență absolută.

Până la 90% din venitul impozabil

În lipsa terenului, s-a recurs la fiscalitate. Proprietarii care închiriază localuri transformate în locuințe se pot reduce din venitul impozabil până la 60% din profiturile obținute din închiriere. Trebuie îndeplinite două cerințe:

• ca cea mai mare parte a fondurilor destinate reabilitării localului să fie direcționate către elemente structurale (acoperișuri, fațade, zidărie). Fără gaz, tâmplărie sau lucrări de instalare sanitară.
• Și, de asemenea, ca proprietarul să fi investit în reabilitare o sumă care depășește 25% din ceea ce a costat achiziția localului.

Desigur, imobilul trebuie închiriat ca locuință permanentă. Unitățile de cazare turistică sunt scoase din joc. "Acum însă" - povestește Carlos Cuadrado, președintele Tehnicienilor de Finanțe (Gestha) - "dacă nu se respectă prima condiție, deducerea permanentă pentru locuințe continuă să fie de 50%".

Reamintește că unele reguli s-au schimbat. "Legea locuinței din mai 2023 a extins bonificațiile în zonele tensionate, care pot ajunge până la 90% din veniturile obținute. Deși noi suntem clari că fiscalitatea nu este soluția", încheie Cuadrado.