În câteva cuvinte
Articolul analizează dilema cu care se confruntă proprietarii de locuințe cu ipotecă: dacă să amortizeze anticipat creditul sau să investească economiile. Se discută avantajele și dezavantajele ambelor strategii, luând în considerare factori precum ratele dobânzilor, toleranța la risc și situația financiară personală. În general, amortizarea anticipată este mai avantajoasă când ratele dobânzilor sunt ridicate, în timp ce investițiile pot fi mai profitabile în perioadele cu rate scăzute. Decizia finală depinde de circumstanțele individuale ale fiecăruia.
Pentru majoritatea oamenilor, o ipotecă reprezintă cea mai mare decizie financiară din viața lor.
Pentru majoritatea oamenilor, o ipotecă reprezintă cea mai mare decizie financiară din viața lor. Un contract care îmbină entuziasmul pentru mult-râvnita casă proprie cu angajamente dure: 30 de ani de plăți lunare, dobânzi acumulate și o numărătoare inversă eternă pentru a vizualiza ziua în care se va termina plata. Cu un Euribor care se îndreaptă spre a se situa sub 2%, această chestiune revine în prim-planul dezbaterii domestice în acele gospodării cu capacitate de economisire sau venituri suplimentare: Are sens să folosești banii pentru a reduce datoria ipotecară? Sau poate este mai profitabil să investești? În fiecare an, în Spania se semnează peste 400.000 de ipoteci noi. Împrumutul mediu este de aproximativ 150.000 de euro. La o rată de 3% și la 30 de ani, asta înseamnă să plătești aproximativ 77.700 de euro în dobânzi către bancă pe durata de viață a împrumutului. În marile orașe, precum Madrid sau Barcelona, este mai obișnuit să vezi împrumuturi care dublează această sumă pentru a putea acoperi prețurile ridicate ale pieței. Pentru o ipotecă de 300.000 de euro, dobânzile totale sunt de aproximativ 155.400 de euro, presupunând acea rată de 3%. A nu face nimic și a menține o pernă de economii poate fi cea mai prudentă opțiune dacă nu ai suficient capital pentru a face o diferență semnificativă în ipotecă. Dar cei care au mai multă capacitate se gândesc de obicei cum să reducă într-un fel dobânzile pe care le plătesc pentru ipotecă, cu scopul de a reduce factura cu banca. Aceasta este o practică obișnuită, nu numai destinată celor mai bogați.
În general, există trei căi posibile: să continui cu ipoteca așa cum este fără a face nimic, să amortizezi anticipat o parte din ipotecă sau să investești economiile în produse financiare (obligațiuni de stat sau fonduri de investiții) astfel încât să poți obține o rentabilitate mai mare decât rata dobânzii pe care o plătești pentru împrumut. Realitatea este că nu există un singur răspuns valabil. Există multiple ipoteze și situații personale care influențează decizia. Cu toate acestea, este posibil să se stabilească câteva linii directoare utile care să ajute la luarea deciziilor financiare care permit economisirea la ipotecă și plata mai puține dobânzi.
A plăti mai puțin în fiecare lună sau a termina mai devreme de plătit.
Prima opțiune care de obicei îți vine în cap este amortizarea, adică plata anticipată. Se poate face în două moduri. Prima, amortizarea termenului, care constă în reducerea anilor rămași din ipotecă menținând aceeași rată. A doua, amortizarea ratei, care permite reducerea plății lunare a ipotecii, menținând aceeași durată în timp. Ambele opțiuni permit economisirea dobânzilor plătite băncii, deși nu în aceeași proporție. Pentru a vizualiza cu exemplul care este furnizat în grafic, dacă se pornește de la o ipotecă de 150.000 de euro, la 30 de ani, o rată a dobânzii de 3% și ai la dispoziție 50.000 de euro economii, amortizarea termenului va permite menținerea unei rate de 554 de euro pe lună, dar vei termina de plătit ipoteca în doar 18 ani, cu o economie totală de aproximativ 30.500 de euro. În schimb, dacă optezi pentru reducerea ratei, aceasta ar fi redusă la 369 de euro pe lună și împrumutul s-ar menține timp de 30 de ani, generând o economie de aproximativ 16.500 de euro. Diferența este considerabilă. Dar alegerea între una sau alta nu este atât de simplă și depinde în mare măsură de situația financiară, personală și de orizontul vital al celui ipotecat. Numerele indică că cel mai bine este să reduci termenul, dar amortizarea ratei poate fi mai convenabilă pentru cei care au dificultăți în a ajunge la sfârșitul lunii sau dacă prioritizează ușurarea sarcinii cheltuielilor lunare în fața unor posibile evenimente neprevăzute (pierderea locului de muncă, schimbare profesională, cheltuieli neprevăzute): este ca și cum ne-am mări salariul.
«În general, reducerea termenului este de obicei mai rentabilă, deoarece se economisește mai mult la dobânzile plătite, dar rata care se plătește va fi aceeași în termenul rămas din ipotecă. În cazul reducerii ratei de plată, se economisește mai puțin la dobânzi, dar se câștigă mai mult spațiu lunar prin reducerea cheltuielilor. Anumite situații financiare, cum ar fi schimbări de locuri de muncă sau nașterea copiilor, ar putea recomanda al doilea caz, în ciuda faptului că este mai puțin rentabil sau chiar să nu amortizezi», explică Laureano Gris, partener al firmei de consultanță financiară Norz Patrimonia. Amortizarea termenului este deosebit de interesantă atunci când ratele dobânzilor sunt ridicate, deoarece permite maximizarea economiilor. Acest lucru este valabil atât pentru ipotecile cu rată fixă, cât și pentru cele cu rată variabilă, deoarece în ambele cazuri costul total al finanțării este redus. În plus, odată ce ipoteca este lichidată, o parte considerabilă a venitului lunar este eliberată, ceea ce permite alocarea acestui excedent economisirii, investițiilor sau consumului.
«Dacă urmează să amortizezi parțial ipoteca, este întotdeauna mai bine să reduci timpul (ani) decât rata. Acest lucru se datorează faptului că ipotecile, în general, urmează sistemul de amortizare francez [în care se plătește întotdeauna aceeași rată, dar în primii ani există o proporție mai mare de dobânzi decât de capital]. Prin urmare, dacă eliminăm timpul, vom economisi mai multe dobânzi decât dacă ne reducem rata», adaugă Simone Colombelli, director de ipoteci al iAhorro. Cu toate acestea, înainte de a lua o decizie, este recomandabil să verifici dacă contractul ipotecar stabilește comisioane pentru amortizare anticipată. Deși reglementările au limitat aceste costuri, procentele pot fi încă aplicate în funcție de tipul dobânzii și de anul semnării contractului. În acest caz, este mai bine să faci o amortizare mare decât să faci mai multe. Există, de asemenea, un aspect temporal de luat în considerare. Așa cum am menționat mai sus, sistemul francez de ipoteci implică faptul că în primii ani ai ipotecii se plătește o proporție mai mare de dobânzi decât rambursarea banilor împrumutați. Și, deoarece ceea ce interesează cel mai mult este reducerea la maximum a plății dobânzilor, este cel mai interesant moment pentru a amortiza. De exemplu, în cazul ipotecii de 150.000 de euro la 3% și de returnat în 30 de ani, rata lunară este de aproximativ 632 de euro. La începutul împrumutului, aproximativ 370 de euro din această rată sunt alocați plății dobânzilor, în timp ce doar aproximativ 260 de euro sunt aplicați pentru amortizarea capitalului. Cu toate acestea, către anul 15 (jumătatea termenului) această proporție s-a schimbat deja și aproximativ 225 de euro corespund dobânzilor și 410 euro sunt destinați reducerii capitalului. În ultimul an al ipotecii, dobânzile reprezintă mai puțin de 10 euro pe rată, iar practic toată plata este destinată amortizării capitalului.
«Momentul optim pentru amortizare este în primii ani ai ipotecii, când cea mai mare parte a ratei este destinată plății dobânzilor și capitalul restant este ridicat. În această etapă, fiecare euro amortizat reduce considerabil dobânzile viitoare. Dimpotrivă, amortizarea în ultimii ani are un efect limitat, deoarece majoritatea dobânzilor au fost deja plătite și rata este compusă în principal din capital», detaliază Gustavo Martínez, analist de piață și profesor de Finanțe la Universitatea Francisco Marroquín.
Calea investițiilor.
Pe lângă amortizare, există o a treia cale: să folosești banii economisiți pentru a investi. Aceasta este o strategie care urmărește să obțină o rentabilitate mai mare decât rata dobânzii semnată în ipotecă. De exemplu, ultima licitație de obligațiuni de stat pe 30 de ani a oferit o rentabilitate de aproape 4% anual. Această rentabilitate pentru o economie de 50.000 de euro, menținută pe parcursul celor trei decenii ale împrumutului, generează dobânzi de 60.000 de euro și, în plus, investiția inițială ar fi recuperată. Aceasta este o opțiune interesantă atunci când rata dobânzii semnată în ipotecă este scăzută sau Euribor este la niveluri reduse.
«Dacă rata dobânzii la ipotecă este scăzută, de exemplu 2% sau 3%, și există oportunități de investiții cu rentabilități mai mari, cum ar fi fonduri indexate, ETF-uri sau obligațiuni cu risc scăzut, investiția poate genera beneficii mai mari pe termen lung. Cu toate acestea, amortizarea ipotecii oferă o reducere garantată a datoriei și liniște emoțională, în special pentru cei care prioritizează stabilitatea financiară față de riscul investițiilor», analizează Gustavo Martínez. «Dacă este o persoană care preferă să fie liberă de datorii și să nu-și asume riscuri, de exemplu, poate profita de economiile pe care le acumulează pentru a face amortizări parțiale», adaugă Simone Colombelli, de la iAhorro. Dacă se observă exemplul inclus în grafic, atunci când ratele dobânzilor la ipotecă sunt mai mici, economiile la dobânzi față de opțiunea de amortizare (fie rată, fie termen) sunt mai mari. Și când ratele sunt mai mari, economiile oferite de amortizarea pe termen sunt mai interesante. În orice caz, înainte de a alege această strategie, trebuie să ții cont de faptul că investiția implică asumarea riscului și confruntarea cu incertitudinea piețelor. Și, ca și în exemplele anterioare, trebuie să ții cont de situația personală și financiară a fiecăruia. Dacă se decide să nu amortizezi și să investești economiile disponibile, trebuie să ții cont că va trebui să faci față plății ratei timp de 30 de ani. Dacă amortizezi termenul, vei plăti acea rată de 554 de euro timp de 18 ani, dar după acel timp este o sumă care va rămâne complet eliberată și va rămâne în contul bancar, în timp ce, în plus, trebuie să ții cont de impozitele pe câștiguri (în Spania sunt impozitate între 19% și 28%), ceea ce reduce rentabilitatea netă. Trebuie, de asemenea, să scazi comisioanele aplicate de platformele de investiții. În exemplele furnizate, acestea au fost luate în considerare, deoarece sunt variabile în funcție de sume și brokeri. Dar trebuie să ții cont că, într-un fel, reduc rentabilitatea finală.
În general, experții consultați sunt de acord că, atunci când ratele dobânzilor sunt ridicate, este mai avantajos să amortizezi, mai ales dacă optezi pentru reducerea termenului. Când ratele sunt scăzute, poate fi mai benefic să investești economiile și să obții randamente care compensează dobânzile plătite. Și dacă ceea ce se caută este pur și simplu o reducere a efortului lunar, reducerea ratei poate oferi ușurarea necesară. În cele din urmă, decizia va depinde de profilul fiecărei persoane, de toleranța sa la risc, de nevoile sale de lichiditate și de cunoștințele sale despre alternativele de investiții. «Este mai bine să amortizezi dacă rata dobânzii la ipoteca ta este ridicată, persoana este aversă la risc, nu cunoaște bine potențialele investiții și nu are nevoie de lichidități pe termen lung. Și ar fi avantajos să investești dacă rata dobânzii la ipoteca ta este scăzută, persoana își poate asuma riscul suplimentar, cunoaște bine potențialele investiții și nu are nevoie de lichidități pe termen mediu», conchide Laureano Gris, de la Norz Patrimonia.
Deductibilități pentru achiziționarea de locuințe.
În mod tradițional, în Spania, locuințele au fost o sursă de deduceri puternice în declarația de impozit pe venit. Dar doar acele case cumpărate înainte de 2013 beneficiază de acest avantaj fiscal. De asemenea, pot fi aplicate doar dacă este o locuință obișnuită. Cei care se află în această situație pot deduce 15% din sumele contribuite în anul fiscal pe un maxim de 9.040 de euro. Aceasta reprezintă o deducere maximă de aproximativ 1.300 de euro pe an. Pentru gospodăriile care îndeplinesc aceste condiții, este mai bine să nu amortizeze. Cei care depășesc 9.040 de euro în contribuții pot amortiza parțial până când ratele întregului an însumează această sumă și astfel beneficiază de deducerea fiscală.
