La un an de la reglementarea prețurilor chiriilor în 140 de municipalități catalane, prețurile au scăzut (cu 3,7% în total și cu 6,4% în Barcelona). Dar senzația generală este că e imposibil să găsești o chirie accesibilă. Epicentrul crizei este capitala catalană. Dacă te uiți pe portaluri, vinerea trecută, la prima oră, din cele 20 de anunțuri cele mai recente de pe Idealista, 12 erau închirieri de sezon, șapte obișnuite (cu chirii de până la 3.500 de euro pe lună) și unul nu avea fotografii, doar un plan. În aceeași dimineață, în stradă, trei vitrine ale agențiilor imobiliare din cartierul Guinardó nu aveau niciun anunț de închiriere. Toate acestea într-o săptămână în care au avut loc trei întâlniri în oraș pentru a aborda lipsa de locuințe de închiriat, organizate de Observatorul Metropolitan al Locuințelor, Consiliul Consultativ pentru Infrastructură și Crida per l'Habitatge. Urmează 10 motive care explică dezechilibrul, care afectează în special persoanele cu venituri mici.

Mai multe informații: Un an de la reglementarea prețurilor chiriilor: prețuri în scădere, în timp ce contractele de sezon cresc

1. Tot mai mulți chiriași, dar creșterea încetinește. În Barcelona sunt tot mai mulți chiriași (44% din gospodării locuiesc cu chirie), iar soldul dintre contractele care expiră și cele noi rămâne pozitiv. Deși cifrele Institutului Catalan al Solului, unde se depun garanțiile, arată că acest sold s-a prăbușit de la intrarea în vigoare a reglementării. Directorul Observatorului Metropolitan al Locuințelor, Carles Donat, afirmă că "parcul de locuințe de închiriat crește, iar rata de rotație scade, ceea ce arată o mai mare stabilitate". El admite, totuși, că această creștere "încetinește". În cele 140 de municipalități reglementate, soldul contractelor a scăzut de la 6.244 în primul trimestru din 2024 la 2.401 în ultimul trimestru (o scădere de 61%). Iar în cazul Barcelonei, de la un sold de 1.946, s-a ajuns la 416 în al patrulea trimestru (aproape 80% mai puțin). De asemenea, scade numărul total de contracte noi semnate în municipalitățile reglementate: de la 29.648 în primul trimestru la 23.461 în ultimul (cu 21% mai puțin). Următoarele trimestre vor fi decisive pentru a calibra efectul reglementării.

2. Cerere mai mare decât oferta și presiune demografică. Profesorul emerit de Economie Aplicată Josep Olivé a deschis cursul Observatorului de miercurea trecută cu o conferință despre criza accesibilității locuințelor, concentrându-se pe chirii, în care a avertizat asupra "lipsei de conștientizare a șocului cererii care urmează", provocat de presiunea demografică. "O cerere foarte intensă și o ofertă incapabilă să o absoarbă", care se intensifică în marile orașe, a rezumat el. Idescat a publicat recent că, Catalonia va ajunge la 8,5 milioane de locuitori în 2034, cu jumătate de milion de persoane mai mult decât în prezent, datorită imigrației și scăderii populației locale. O creștere determinată de migranți, în general cu venituri mai mici decât populația autohtonă, ceea ce va avea un impact asupra creării de gospodării și a cererii de chirii, unde familiile cu venituri mici sunt cele care alocă cel mai mare procent pentru plata chiriei și au cele mai mari probleme de accesibilitate, a reamintit economistul. Olivé a avertizat că "stabilirea unor plafoane de preț nu îmbunătățește calitatea vieții familiilor care alocă mai mult de 45% din veniturile lor chiriei" și a pledat pentru "injectarea de resurse" acestei populații sub formă de ajutoare. În prezent, Catalonia alocă 200 de milioane de euro pe an pentru ajutoare pentru chiriași.

3. Lipsa unui parc public de locuințe de închiriat. Prezentarea lui Olivé a deschis un curs axat pe locuințele sociale și pe modul de creștere a parcului locativ. O nevoie împărtășită de sectorul public și privat, așa cum s-a discutat într-o altă întâlnire, tot miercuri, organizată de Consiliul Consultativ pentru Infrastructură. În fața unor planuri precum cel anunțat de președintele Salvador Illa de a produce 50.000 de locuințe accesibile până în 2030, consensul este că amploarea este de așa natură încât se va realiza doar prin colaborarea dintre administrații și companii, accelerând pregătirea terenurilor și rezolvând problemele de finanțare privată. Toate acestea într-un context de finanțe publice foarte tensionate.

4. Piața dublă generată de închirierea de sezon. Pe lângă faptul că oferta de sezon este foarte vizibilă pe portalurile imobiliare, datele oficiale arată, de asemenea, că aceasta a crescut cu 45% de la reglementarea prețurilor în urmă cu un an. Sindicatul Chiriașilor și institutul de cercetare Idra indică "golul" lăsat de faptul că aceste închirieri pe termen scurt au rămas în afara reglementării Legii Locuinței. "Nu lipsesc locuințele, ci sunt folosite ca vehicul de investiții și sunt destinate unor piețe mai profitabile decât cea rezidențială, cum ar fi închirierea de sezon sau turistică", avertizează cercetătorul și fostul purtător de cuvânt al sindicatului, Jaime Palomera. Sindicatul repetă constant că, în anii de procesare a legii, a avertizat asupra necesității de a reglementa piețele de închiriere de sezon și de camere, pentru a evita "actuala piață dublă". Purtătorul de cuvânt al organizației, Enric Aragonès, deplânge creșterea "pieței nereglementate, cea a închirierilor de sezon și a camerelor" și îndeamnă la limitarea acesteia, pentru a nu fi o cale de scăpare de la plafoanele pentru proprietari.

5. Locuințe care nu ajung nici pe portaluri, nici în vitrine. Purtătorul de cuvânt al API, Carles Sala, asigură că agențiile autorizate explică faptul că nu este vorba că nu există locuințe de închiriat, ci că sunt atât de puține în comparație cu cererea, încât nu ajung nici pe portalurile de internet, nici în vitrinele fizice: "Mulți profesioniști autorizați au liste de clienți care caută cu disperare o locuință, iar când le intră vreo locuință, îi sună să vadă dacă sunt interesați".

6. Retragerea micilor proprietari care vând. Experții și agenții imobiliari asigură că proprietarii sunt dispuși să accepte scăderi de preț, să nu perceapă onorarii chiriașului și să-și reducă profiturile dacă legislația o impune, dar nu să-și asume riscuri (moratorii, neplăți, chiriași vulnerabili), explică aceștia. De aici, o retragere a locuințelor de pe piață (închise sau vândute) pe care nimeni nu îndrăznește să o cuantifice. Àlex Vázquez, responsabil cu închirierile la agenția imobiliară Forcadell, una dintre cele mai vechi din oraș, confirmă că există proprietari care au vândut de la prima reglementare a chiriilor în Catalonia în 2020. "Principala preocupare a unui proprietar este să încaseze chiria la sfârșitul lunii și, dacă nu i se plătește, ca chiriașul să plece într-un termen rezonabil", descrie el și asigură că cei care au vândut "au avut o experiență proastă" sau sunt frați care moștenesc. Înainte, ar fi închiriat câțiva ani pentru a economisi impozite și apoi ar fi vândut, iar acum vând plătind impozitele corespunzătoare.

7. O coadă de candidați unde ultimii nu avansează. Profesorul de Economie de la Universitatea Pompeu Fabra, José García Montalvo, care a analizat efectul pe care l-a avut limitarea prețurilor aplicată în Catalonia între 2020 și 2022, explică faptul că acum se repetă una dintre consecințele de atunci: "Cei care sunt la sfârșitul cozii pentru a găsi o locuință sunt întotdeauna aceiași și nu avansează". El se referă la persoanele cu venituri mici: migranți, tineri sau profiluri precum mamele singure, respinse de proprietarii care preferă chiriași mai solvenți. "Politicianul se bucură că prețul scade odată cu reglementarea, dar prețul nu poate fi singurul obiectiv, trebuie ca persoanele cu puține resurse să găsească locuințe de închiriat", consideră el.

8. Castinguri: cine era un profil bun de chiriaș a încetat să mai fie. "Concurența este atât de mare încât cine acum patru zile era un profil bun a încetat să mai fie", abundă în ideea castingurilor expertul de la agenția imobiliară Forcadell. "Și este foarte frustrant pentru că, dacă pentru o locuință există 300 de candidați și un singur ales, ai 299 de frustrați", expune el. Purtătorul de cuvânt al Idealista, Francisco Iñarreta, indică, de asemenea, "creșterea concurenței între familii". Într-un an, s-a trecut de la 40 de familii la 54 care sunt interesate de o locuință. "Proprietarii îi aleg pe cei care le oferă cea mai mare siguranță, ceea ce exclude tot mai multe grupuri: la început au fost familiile vulnerabile, apoi cele care riscau să devină vulnerabile, apoi cele care trebuiau să aloce mai mult de 30% din veniturile lor pentru plata chiriei...", descrie el.

9. Contracte prelungite pentru a evita legea. Una dintre surprizele reglementării prețurilor a fost că mulți proprietari, în special cei particulari, aleg să prelungească contractele: an de an, sau pentru trei ani. O situație pe care, așa cum stau lucrurile, chiriașii o acceptă, deși, conform reglementării, dacă proprietarul este un mare deținător, ar trebui să li se aplice o reducere (adaptându-se la indicele prețurilor) și să aibă un contract de șapte ani. "Proprietarii preferă să reînnoiască contractul cu cineva pe care îl cunosc deja și care plătește, iar chiriașii care au o locuință bună nu riscă să plece", explică Àlex Vázquez.

10. O varietate mare de date. În materie de locuințe, înainte de a exista portalurile imobiliare pe internet, datele de referință erau cele de la Incasòl, unde proprietarii din Catalonia își depun garanțiile. Cifrele cele mai "robuste", coincide sectorul: despre primele trei trimestre de reglementare, concluzia este că prețurile au scăzut. Informațiile de pe portaluri sunt puse sub semnul întrebării deoarece sunt prețuri de cerere: reflectă ceea ce se cere în anunț și nu se știe ce se plătește în final. În orice caz, companii precum Idealista vorbesc despre o creștere de 13,9% între al patrulea trimestru din 2023 și același trimestru din 2024, ceea ce s-ar explica prin faptul că includ și închirierile de sezon, mult mai scumpe. Și apoi sunt calculele făcute de cercetători, care nu coincid cu cele anterioare. De exemplu, Idra: comparând martie-decembrie 2023 cu aceeași perioadă din 2024, se observă o scădere de 2,5%, dar dacă se adaugă contractele de sezon, rezultatul ar fi o creștere de 2,4%. O încurcătură pentru cine caută o locuință, care nu trebuie să cunoască toate detaliile.