Creșterea impozitului pe transferul de proprietate în Catalonia poate paraliza tranzacțiile imobiliare

Creșterea impozitului pe transferul de proprietate în Catalonia, de la 10% la 20% din valoarea imobilului pentru marii proprietari, poate paraliza tranzacțiile și, prin urmare, poate încetini intrarea și ieșirea investitorilor. Primul afectat ar putea fi fondul german Patrizia, care din octombrie încearcă să transfere aproximativ 540 de apartamente de închiriat în zona metropolitană a Barcelonei pentru 150 de milioane de euro.

Pe 26 martie, a fost publicat în Jurnalul Oficial al Generalitat de Catalunya decretul-lege care prevede această creștere a ITP și a AJD (Acte Juridice Documentate). Această impozitare ridicată a transferului de proprietate va fi în vigoare de la 27 iunie și afectează ceea ce definește ca mari proprietari: cei care dețin mai mult de zece locuințe sau cinci în zone tensionate din comunitatea autonomă. În plus, abrogă bonificația de 70% din ITP pentru companiile imobiliare. Guvernul catalan crește, de asemenea, AJD de la 2,5% la 3,5%.

Această creștere a ITP pune în pericol operațiunile și va speria și mai mult marii investitori imobiliari din Catalonia, afirmă surse din piața imobiliară. Problema pe care o văd acești experți este că această comunitate autonomă, la fel ca alte regiuni cu orașe mari, are nevoie de mai multă ofertă de case de închiriat, care, în principiu, ar trebui construite cu capital privat din cauza volumului mare de investiții necesar, dar dacă se pun obstacole în calea transferurilor viitoare, sectorul privat nu va fi interesat să construiască un parc de închiriere.

În mod normal, dezvoltatorul care construiește locuințe pentru închiriere nu este același cu cel care păstrează ulterior imobilele în patrimoniu pe termen lung, deoarece acesta din urmă este de obicei capital core sau conservator (cu randamente exigente scăzute). Dar, având în vedere barierele fiscale din Catalonia, experții indică faptul că capitalul - care este de obicei internațional - se va îndrepta către alte geografii.

Cazul Patrizia exemplifică ceea ce se poate întâmpla în Catalonia. Administratorul german cumpărase în 2022 un portofoliu de 1.500 de locuințe de la dezvoltatorul BeCorp, de case cu activitate de închiriere și altele în construcție, pentru 600 de milioane de euro. Acum, vinde cele 540 de unități menționate construite între 2020 și 2023, cu care intenționează să încaseze 150 de milioane și situate în localități precum Badalona, Abrera și Sant Just Desvern. Pentru a realiza acest proces, firma germană a angajat consultantul JLL.

Ceea ce se poate întâmpla acum, indică sursele consultate, este că Patrizia primește oferte scăzute sau că, dacă nu există un cumpărător care să își asume această modificare fiscală (care ar afecta transferurile ulterioare), în cele din urmă fondul german ar putea pune în vânzare locuințele una câte una, datorită cererii ridicate de cumpărare din partea persoanelor fizice, reducând astfel parcul de închiriere. Aceeași decizie, de tranzacții una câte una, a fost luată de alte fonduri mari din Catalonia după intrarea în vigoare a plafonului de închiriere, precum Blackstone, prin intermediul socimi (societate cotată de investiții pe piața imobiliară) Testa; Cerberus, prin intermediul companiei sale Macc Residencial, și socimi Vivenio, deținută de fondurile APG și Aware și gestionată de Renta Corporación, după cum a publicat Cinco Días în ianuarie.

Se întâmplă ca Patrizia să fi pus în vânzare, tocmai, portofoliul de locuințe situat în Catalonia, imediat după ce fusese aprobat un plafon al prețului chiriilor. Aceste clădiri sunt închiriate în totalitate chiriașilor, datorită cererii rezidențiale ridicate din Barcelona, ca și în alte orașe mari și regiuni metropolitane.

Decretul Generalitat-ului, care trebuie validat în Parlament, stabilește unele scutiri și bonificații. De exemplu: pentru promotori sociali; dacă imobilul este destinat sediului social al marelui proprietar; pentru cooperativele de locuințe; sau transformarea clădirilor de birouri în locuințe de protecție socială, printre altele.

Patrizia este unul dintre cele mai mari fonduri imobiliare europene, cu investiții în mai multe sectoare. În Spania au intrat în segmente precum rezidențialul de închiriat, logistică sau reședințe de studenți, printre altele. De la această firmă s-a refuzat să se facă comentarii cu privire la operațiunea actuală.

Cei mai mari proprietari de închirieri din Catalonia

Printre cei mai mari proprietari de închirieri din Catalonia se numără Caixabank (cu 5.064 de unități); Blackstone (2.493 de locuințe, dacă se iau în considerare și alte companii ale sale, precum Aliseda/Anticipa), Azora și CBRE Investment Management prin Nestar (1.046); Cerberus (980) și Santander (575), conform datelor colectate de Civio anul trecut. Vivenio nu explică câte locuințe are în această comunitate autonomă, deși când a fost listată la bursă în 2018 avea 598 de unități.