Criza locuințelor din Europa – și în special în Spania – mobilizează zeci de mii de oameni, care cer soluții pentru a atenua presiunea crescândă pe care prețurile ridicate ale chiriilor și ipotecilor o exercită asupra cetățenilor.

Dar ce s-ar întâmpla dacă o parte din soluție ar fi fost ascunsă în interiorul orașelor tot timpul? Un raport recent, realizat de firma de renovare urbană Gingko și compania Systemiq, dezvăluie că nevoile de locuințe ale Uniunii Europene (UE) și Regatului Unit pentru următorii 15 ani ar putea fi acoperite prin reurbanizarea zonelor industriale abandonate și reconversia birourilor goale. Potrivit experților, transformarea unei părți minime din aceste terenuri ar putea genera între 15 și 20 de milioane de locuințe și spații cu utilizare mixtă, deși aceste proiecte ar necesita o investiție de patru trilioane de euro în următorii 10 până la 15 ani pentru a se consolida.

În mod concret, analiza concluzionează că există 19.000 de kilometri pătrați de „terenuri nefolosite subutilizate” – o suprafață de 10 ori mai mare decât Londra – și 300 de birouri goale în Bătrânul Continent. „Regenerarea urbană a spațiilor industriale, logistice și comerciale depășite ascunde un potențial important în întreaga Europă; deși cifrele exacte depind de contextele naționale, reglementările urbanistice și dinamica pieței”, asigură Laura Nolier, director de strategie și impact la Ginkgo, care este filială a administratorului Edmond de Rothschild.

În companie, ei subliniază că alte entități susțin această teză. De fapt, un studiu din 2024 al companiei și administratorului imobiliar JLL a identificat 20.528 de kilometri pătrați de terenuri nefolosite în Europa care ar putea fi destinate acestui scop. „Analiza lor sugerează că reurbanizarea unei mici părți din aceste terenuri din regiune ar putea crea între 713.750 și 1.427.500 de locuințe noi”, detaliază Nolier pentru Джерело новини.

În mod concret, dezvoltarea acestui tip de inițiative în 0,14% din teritoriile menționate ar putea da naștere la până la 240.000 de locuințe noi în Germania, în timp ce în Franța s-ar putea dezvolta până la 207.500 suplimentare. În ceea ce privește Italia și Spania, cifrele s-ar ridica la 227.500 și, respectiv, 172.500 de locuințe noi, conform analizei citate de Nolier.

O nouă viață pentru spațiile goale

„Această abordare nu numai că răspunde cererii de locuințe, dar poate revitaliza și cartierele deteriorate, poate stimula activitatea economică și poate genera locuri de muncă în sectorul construcțiilor durabile”, afirmă arhitecta Elke Kovacevic, care locuiește în Barcelona, ‎unul dintre orașele cele mai afectate de criza locuințelor din Europa.

Potrivit specialistului, unul dintre posibilele beneficii ale acestui tip de proiecte este că promovează o utilizare mai eficientă a terenului, evitând extinderea urbană necontrolată. Kovacevic afirmă că acest tip de dezvoltare poate duce la o reducere a costurilor de infrastructură de până la 20% în comparație cu noile urbanizări. Ea mai subliniază că poate însemna o creștere a valorii imobiliare între 10% și 15%, beneficiind atât proprietarii, cât și orașele.

Pentru Juan Antonio Gómez-Pintado, președintele dezvoltatorului și administratorului imobiliar Corporación Vía Ágora, a da o nouă viață acestor clădiri poate îmbunătăți locuibilitatea pentru vecini „Reabilitările spațiilor industriale și ale birourilor pot contribui semnificativ la durabilitatea urbană și la generarea altor beneficii pentru orașe, cum ar fi reducerea impactului asupra mediului, o amprentă de carbon mai mică și reducerea consumului de energie. Transformarea acestor zone nefolosite în zone locuibile revitalizează cartierul și îmbunătățește calitatea vieții. Facilitarea transformării acestor spații în locuințe poate atenua criza locuințelor pe care o avem în prezent în Spania”, susține el.

Raportul Gingko subliniază că multe dintre capitalele și marile orașe europene, teritorii în care criza locuințelor este mai acută, au terenuri și clădiri care pot fi transformate. Unele dintre punctele din Europa cu cel mai mare potențial sunt München, Berlin, Hamburg, Marele Paris, Lyon sau Milano, printre altele. Și în Spania, punctele cele mai atractive pentru acest tip de dezvoltare includ fostele zone logistice și industriale din Madrid; zona Besòs și fostele poligoane industriale adiacente portului din Barcelona; părțile portuare din interiorul Valencia; și zona Vizcaya și poligoanele de-a lungul râului Nervión din Bilbao, în Țara Bascilor. De asemenea, există și zone profitabile în La Coruña, Vigo sau Asturias.

Proces complex

Cu toate acestea, sarcina de a transforma aceste spații poate fi o sarcină complexă și anevoioasă. De fapt, experții consultați sunt de acord că reabilitarea spațiilor industriale sau a birourilor în locuințe prezintă provocări arhitecturale, cât și birocratice.

„O schimbare a utilizării terenului poate implica studii de impact urban, aprobare municipală și respectarea reglementărilor specifice. În funcție de oraș, pot exista restricții privind densitatea locuințelor, înălțimea clădirilor, suprafața minimă per unitate locativă și accesul la dotări urbane [de exemplu, zone verzi sau parcări]. În plus, sunt necesare multiple permise, cum ar fi licențe de construire majoră, certificate de locuibilitate și respectarea reglementărilor de mediu”, menționează Gómez-Pintado printre unele dintre posibilele complicații cu care se confruntă aceste dezvoltări.

Opinia arhitectei Kovacevic coincide cu această viziune. „Cele mai mari provocări birocratice în reabilitarea acestor spații sunt cele birocratice, în special rezonificarea zonei sau proprietății. Multe zone industriale trebuie analizate și reclasificate pentru uz rezidențial, ceea ce necesită studii tehnice și aprobare guvernamentală. În plus, permisele de urbanism pot prelungi procesul; deoarece nu intervin doar companii private, ci și entități publice care validează studiile urbane și emit licențe și reglementări”, detaliază ea.

Reglementările învechite pot reprezenta, de asemenea, un impediment, subliniază ambii experți. „Marele obstacol este reglementarea urbanistică în vigoare care, în majoritatea cazurilor, corespunde reglementărilor de acum 25 sau 30 de ani. Orice schimbare de utilizare presupune o procedură care în multe cazuri poate dura trei sau patru ani, dacă se întâmplă să se obțină vreodată ceva”, explică Francisco Vázquez Medem, președintele consultantului 3G Smart Group.

Pe lângă limitările imateriale, există transformările fizice care trebuie făcute spațiilor. „Printre provocările arhitecturale se numără adaptarea structurală. Aceste clădiri nu sunt proiectate pentru uz rezidențial, așa că poate fi necesar să se consolideze structura, să se schimbe distribuțiile și să se îmbunătățească accesibilitatea. În plus, instalațiile electrice, sanitare și de climatizare trebuie adaptate pentru uz rezidențial, ceea ce poate necesita o reproiectare completă a rețelei de conducte și cabluri”, explică Gómez-Pintado.

Kovácevic adaugă că o provocare suplimentară poate fi contaminarea solului, o problemă comună în fostele zone industriale care necesită studii și procese de decontaminare înainte de construcție. Poate fi necesară și o consolidare structurală, deoarece „multe clădiri au fost abandonate sau nu respectă reglementările actuale”. Arhitecta reamintește că trebuie luată în considerare integrarea urbană, ținând cont de conectivitatea zonei cu orașul și de dezvoltarea infrastructurii complementare, cum ar fi transportul, zonele verzi și serviciile.

Soluție finală?

Experții consultați sunt de acord că reutilizarea spațiilor poate atenua criza locuințelor, dar că problema merge mult dincolo de simpla abilitare a unor noi terenuri și clădiri. „Regenerarea zonelor industriale poate contribui semnificativ la abordarea crizei locuințelor în Europa, dar nu este o soluție izolată. Dimpotrivă, trebuie considerată o parte cheie a unei strategii mai ample și integrate”, avertizează Nolier.

Experta subliniază că, pentru a contribui cu adevărat la rezolvarea crizei locuințelor, regenerarea industrială trebuie completată cu cadre politice publice mai largi. În opinia lui Nolier, aceste reforme trebuie însoțite de garanții pentru accesibilitate și incluziune socială, prin „cerințe obligatorii de cote de locuințe accesibile și cartiere social diversificate în interiorul zonelor regenerate”. De asemenea, ea consideră că trebuie realizată o modernizare a parcului rezidențial existent, deoarece îmbunătățirea eficienței energetice, a calității și a accesibilității locuințelor actuale este la fel de critică pentru satisfacerea cererii și a obiectivelor climatice.

Un alt aspect asupra căruia experții sunt de acord este că în multe orașe trebuie regândită paradigma locuințelor și actualizată pentru a se adapta societății actuale. „Soluția presupune și trecerea de la un model de gospodării pentru o populație în care în mod normal existau căsătorii cu doi sau trei copii, la alta diferită în care există multă cerere pentru o singură persoană. Trebuie luate în considerare aceste schimbări demografice”, analizează Francisco Vázquez Medem.

Carolina Neuhaus, arhitect urbanist la Aybar Mateos, reamintește că fiecare teritoriu are nevoi particulare și că trebuie luat în considerare rolul pe care îl joacă aceste zone în mediul lor. „Astăzi există țesături industriale care, din cauza creșterii orașului, au rămas în interiorul spațiului urban și nu mai sunt compatibile cu utilizările care le înconjoară. Poligonul Montsolis din Barcelona este un exemplu clar în acest sens. Răspunsul va depinde de locație și de conectivitate. Ideea nu este de a scoate țesut industrial de dragul de a-l scoate. Aceste spații sunt importante și pentru oraș”, reamintește experta.

Tendencias este un proiect Джерело новини, cu care ziarul aspiră să deschidă o conversație permanentă despre marile provocări de viitor cu care se confruntă societatea noastră. Inițiativa este sponsorizată de Abertis, Enagás, EY, GroupM, Iberdrola, Iberia, Mapfre, Organizația Statelor Iberoamericane (OEI), Redeia și Santander și partenerul strategic Oliver Wyman. Vă puteți înscrie aici pentru a primi newsletter-ul săptămânal Джерело новини Tendencias, în fiecare marți, de la jurnalistul Javier Sampedro.