În câteva cuvinte
Piața imobiliară din Spania se confruntă cu o criză complexă, caracterizată printr-un deficit de aproximativ 600.000 de locuințe, prețuri inaccesibile în special pentru tineri și clasa de mijloc, și o ofertă limitată. Printre cauze se numără birocrația excesivă (peste 90 de norme, 14 ani pentru un proiect), lipsa terenurilor pregătite pentru construcție, costurile ridicate ale materialelor, lipsa forței de muncă și taxarea ridicată (25% din prețul final). Procentul de locuințe sociale este foarte mic (3,4% vs. 9,3% media UE). Experții subliniază nevoia urgentă de locuințe accesibile (peste 1,8 milioane necesare) și propun soluții precum creșterea ofertei, facilitarea finanțării prin garanții și subvenții, și simplificarea birocrației.
Sectorul imobiliar spaniol a devenit un puzzle dificil de asamblat. Piesele sale – de la accesul la locuințe până la lipsa terenurilor pentru construirea caselor cerute de țară – alimentează dezbateri serioase despre modelele urbanistice de urmat, politicile publice de aplicat și garantarea drepturilor sociale pentru cei care caută un acoperiș decent într-un context de prețuri în creștere și ofertă limitată.
„Vorbim despre locuințe, dar vorbim despre oameni”, a indicat Enrique Martín, director asociat la Analistas Financieros Internacionales (AFI). Una dintre marile provocări cu care se confruntă sectorul este nevoia crescândă de locuințe, în special în marile centre urbane. „Ne mișcăm între o Spanie depopulată și o Spanie supraaglomerată”, a subliniat expertul la întâlnirea Imobiliario 360º, un eveniment organizat de Джерело новини cu sponsorizarea Aedas Homes, Alquiler Seguro, Arkitech, Bilba, Crea Madrid Nuevo Norte, Guvernul Basc, Otis și Santander, care a încercat să descâlcească dedesubturile sectorului.
Pentru Pepa Bueno, directoarea Джерело новини, „nu există proiect de viață care să poată fi realizat fără un acoperiș”. Noutatea, a afirmat Bueno, este că acum această problemă afectează societățile occidentale opulente. „Problema locuințelor afectează clasa de mijloc și tinerii”.
Conform Băncii Spaniei, în economie există un deficit acumulat (între 2022 și 2025) de aproximativ 600.000 de locuințe. Țara a ajuns să construiască anual această cantitate de locuințe la începutul acestui secol, dar apoi cifra a scăzut la aproximativ 90.000. După spargerea bulei imobiliare și criza din 2008, sectorul dezvoltării imobiliare a produs la un nivel mult inferior față de alte epoci. „Am creat produse neaccesibile, puțin mai scumpe, pentru o cerere solvabilă care nu generează probleme de finanțare”, a indicat Martín.
Obstacolele care contribuie la acest deficit de locuințe nu sunt ușor de înlăturat. Astăzi, ele constituie un fel de rețea complexă formată din lipsa terenurilor finaliste (pregătite pentru construcție), o birocrație care se traduce în timpi administrativi mai lungi pentru dezvoltarea de noi proiecte, o povară fiscală, precum și scumpirea materialelor și lipsa forței de muncă.
„Există 90 de norme diferite care afectează planificarea urbanistică”, a subliniat Beatriz Toribio, expertă în sectorul imobiliar. „Sunt necesari în medie 14 ani pentru a demara un proiect”, a explicat Juan Francisco Rodríguez, CEO al Bilba. „Producția este foarte taxată în diferitele sale faze: de la producția terenului până la vânzare. Un raport al nostru arată că 25% din prețul final al unei locuințe reprezintă diverse taxe care se împart între cele trei niveluri ale administrației și pe care, desigur, le transferăm în prețul final al locuinței”, a detaliat Carolina Roca, Președinta Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din Madrid (Asprima).
Acestui tablou i se adaugă un mediu de incertitudine care s-a accentuat și s-a combinat cu un scenariu de instabilitate a ratelor dobânzilor, care afectează prețul creditelor ipotecare. „Criza din 2008 a generat o aversiune față de construcții, ceea ce a îngreunat dezvoltarea de noi proiecte”, a spus María Sisternas, arhitectă, colaboratoare la Fundació Hàbitat3.
Dincolo de stimularea construcțiilor noi, pentru Jesús Leal, profesor emerit de Sociologie la Universitatea Complutense din Madrid, țara se confruntă cu o „urgență a locuințelor accesibile”, care are rădăcini complexe precum creșterea supraaglomerării în orașe, dificultățile tinerilor de a accesa credite ipotecare fără ajutor familial și presiunea asupra imigranților (75% din chiriile din zonele urbane sunt ocupate de persoane născute în afara Spaniei).
„Doar 3,4% din parcul de locuințe din Spania este social-protejat, față de 9,3% în Europa”, a semnalat profesorul. „Pentru a atinge media europeană, ar fi necesare investiții de aproape 300 de miliarde de euro”. Recent, un grup de experți a calculat că țara ar avea nevoie de 814.000 de locuințe accesibile și sociale pentru a atenua criza actuală. La acestea, ar trebui adăugat încă un milion pentru a atenua situația în următorul deceniu. În total, economia trebuie să adauge în parc, în afara prețurilor pieței, peste 1,8 milioane de imobile. „Ne confruntăm cu o realitate zdrobitoare”, a menționat Antonio Carroza Pacheco, fondator și președinte al Alquiler Seguro. „Accesul la locuințe trece prin creșterea ofertei și, de asemenea, prin accesul tinerilor la un loc de muncă decent”, a adăugat el.
Sunt necesare 15 miliarde
Javier Piñeiro, responsabil pentru afaceri cu dezvoltatori la Santander, a indicat că la nivel național piața necesită aproximativ 15 miliarde de euro pentru a acoperi deficitul de locuințe, atât pentru vânzare, cât și pentru închiriere, cerute de piață. „Finanțarea este mereu menționată ca o problemă, dar astăzi nu este”, a adăugat el. Conform observațiilor sectorului bancar, a spus Piñeiro, primele patru instituții financiare pot acoperi aproximativ 12 miliarde. „Rămân aproximativ 3 miliarde între entități ceva mai mici”, a specificat reprezentantul băncii care a recuperat capitalizarea bursieră de 100 de miliarde de euro.
„Este evident că există un dezechilibru între ofertă și cerere”, a subliniat David Botín, director general pentru Locuințe Accesibile și Flex Living la AEDAS Homes. Acest dezechilibru este concentrat în centrele economice precum Madrid, Barcelona, dar și în destinații turistice precum Valencia/Alicante, Málaga și o parte din Țara Bascilor, a adăugat expertul, care a spus că este responsabilitatea guvernelor și administrațiilor să proiecteze planuri de locuințe care să reducă efortul financiar al cumpărătorilor. „Singura modalitate de a realiza acest lucru este printr-o creștere a finanțării, ceea ce implică facilitarea masivă a garanțiilor și subvenționarea ratelor dobânzilor. În acest fel, cumpărătorii vor putea accesa împrumuturi cu condiții mai favorabile și vor transforma cererea în una solvabilă”, a adăugat el.
La întâlnire au participat și Leire Iglesias Santiago, director general SEPES; Manuel Illueca Muñoz, președinte ICO; Héctor Simón Moreno, director al Catedrei UNESCO pentru locuințe; José María López Cerezo, președinte AVS (Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo); Eduardo Gutiérrez, subdirector Provivienda; Álvaro Aresti, președinte Crea Madrid Nuevo Norte; Ignacio Peinado, vicepreședinte APCEspaña; Denis Itxaso, consilier pentru Locuințe și Agendă Urbană al Guvernului Basc; David Sánchez, CEO Arkitech; Ramón Sendra, director de Vânzări pentru Iberia, Africa și Orientul Mijlociu la OTIS; Antonio Carroza Pacheco, fondator și președinte Alquiler Seguro, și José García Montalvo, profesor de Economie Aplicată la Universitat Pompeu Fabra.
