Prețurile locuințelor au crescut accelerat în Spania

Prețurile locuințelor au crescut accelerat în Spania. A fost a doua țară din zona euro cu cea mai mare creștere a prețurilor caselor anul trecut: 11,4%, conform ultimelor date publicate de Eurostat, după creșterea de 11,6% înregistrată în Portugalia. Ambii vecini se remarcă prin dinamismul general al economiilor lor, în contrast cu stagnarea europeană. Totuși, dacă ne uităm la ansamblul celor douăzeci și șapte de state membre, alte două țări din afara monedei comune au înregistrat creșteri și mai mari ale prețurilor imobiliare în 2024. În Bulgaria, acestea au crescut vertiginos cu 18,3%, iar în Ungaria cu 13%. În contrast, prețurile caselor au crescut cu 4,9% în ansamblul Uniunii Europene (UE). În zona euro, în al patrulea trimestru al anului 2024, locuințele costau cu 4,2% mai mult decât cu un an înainte. În ambele cazuri, media reflectă rezultatul unor dinamici naționale foarte diferite. Față de procentele mari ale țărilor menționate și ale altora (în Olanda și Croația au existat, de asemenea, creșteri de două cifre), valorile au scăzut cu aproape 2% în Franța și Finlanda. Iar în Germania, Austria și Luxemburg au avut o evoluție foarte discretă.

«După pandemie, comportamentul locuințelor a fost foarte diferit de la o țară la alta», rezumă economistul José García Montalvo, profesor la Universitat Pompeu Fabra. «Dinamica ciclului economic marchează mult dinamica prețurilor locuințelor», adaugă el. «Spania, în ultimul an, este unul dintre locurile unde locuințele cresc cel mai mult, dar este și un an în care a excelat foarte pozitiv ca economia europeană cu cea mai bună performanță», este de acord Judit Montoriol, economist principal la Caixabank Research. Acest lucru explică de ce prețurile în Spania sunt deja cu aproape 20% mai mari decât la începutul anului 2022, când Rusia a invadat Ucraina. Acest lucru a declanșat o criză inflaționistă generalizată, care nu este încă complet controlată și asupra căreia planează acum amenințarea unui război comercial declanșat de SUA. Dar această creștere a costului vieții nu a fost aceeași cu cea a locuințelor în țări precum Germania sau Franța, unde casele sunt mai ieftine decât în primul trimestru al anului 2022.

Dacă din creșterea prețurilor se scade inflația acumulată de atunci, de fapt, locuințele au devenit mai ieftine în ansamblul Europei. Nu este cazul Spaniei, unde valorile deflatate sunt încă cu 8% mai scumpe, fiind a patra piață cu cea mai mare creștere a prețurilor după Portugalia, Croația și Lituania. În aceste țări, creșterea ratelor dobânzilor cu care Banca Centrală Europeană a răspuns la inflație nu a schimbat cursul pieței imobiliare. Dar în altele «au existat corecții foarte importante», subliniază Montoriol, care menționează Franța, Germania sau Suedia.

Creștere de 70% în 10 ani

Pe termen lung, datele arată o creștere generalizată a prețurilor. Procentul acumulat de Spania din 2015 este aproape identic cu media comunitară. În ultimul deceniu, locuințele s-au scumpit cu 36% în termeni reali (adică scăzând inflația). Fără a lua în considerare acest efect, valorile sunt cu 70% mai scumpe, iar aici Spania se distanțează atât de media comunitară (58%), cât și de cea a zonei euro (50%). În raport cu alți parteneri comunitari, Spania se află la mijlocul clasamentului: pe locul zece între cele douăzeci de țări ale monedei comune (portalul statistic al UE oferă date doar pentru 19, deoarece nu include datele pentru Grecia), și pe locul 14 între cele douăzeci și șapte de țări (26 fără Grecia). Zece state membre ale UE au înregistrat dublarea prețurilor în ultimul deceniu, iar în Ungaria acestea s-au triplat.

Această creștere bruscă a prețurilor pe care a suferit-o Bătrânul Continent în ultimul deceniu reflectă criza locuințelor care se extinde în majoritatea țărilor europene și care a trezit interesul Executivului comunitar, care studiază deja măsuri pentru a atenua acest efect.

În ceea ce privește cauzele acestei creșteri generale, cei doi experți consultați sunt, de asemenea, de acord. Dincolo de faptul că a fost un ciclu economic pozitiv, «factorul comun», subliniază García Montalvo, «are legătură cu oferta». Aceasta este incapabilă să răspundă cererii puternice în principalele orașe «care sunt cele care marchează tendința țărilor și determină mult prețurile», adaugă profesorul. Aceste nuclee atrag populație (mai ales dacă piața muncii este dinamică, așa cum este cazul Spaniei în ultima vreme) și, de asemenea, investiții. Dar această cerere găsește de cealaltă parte o ofertă care abia crește: «Există studii ale OCDE care indică restricțiile urbanistice asupra construcțiilor noi», indică Montoriol. Și fie din motive geografice sau de reglementare, această frână «impulsionează prețul în sus», afirmă economista. Aceasta adaugă alți «factori suplimentari», cum ar fi închirierea turistică sau investițiile instituționale («un studiu al BCE spune că acestea au contribuit la creștere în unele țări, dar nu atât de mult în Spania»), dar subliniază că nu sunt «cauza principală». Și poate contribui o răcire economică generală la scăderea prețurilor caselor? «Incertitudinea nu ajută», răspunde economista de la Caixabank cu referire la războiul comercial, «dar acum nu considerăm acest scenariu ca fiind cel central». «Pentru noi, scenariul central este că se vor scădea câteva zecimi din creștere și acest lucru ar avea un impact aproape nul», conchide ea, deși crede că «băncile centrale ar putea fi puse în situația de a decide cum să acționeze în fața unei combinații de inflație cu creștere scăzută, ceea ce ar putea avea un impact asupra sectorului imobiliar pe această cale».