Mai multe operațiuni și de valoare mai mare

Achizițiile de locuințe de către străini au crescut, ajungând la aproape 93.000 de operațiuni anul trecut, cu 6,4% mai mult decât în 2023, conform Colegiului de Registratori, cu o accelerare de 20% a tranzacțiilor de peste jumătate de milion de euro. Cifra nu este deloc neglijabilă, deoarece reprezintă suma de la care cumpărătorii străini puteau obține, până acum câteva săptămâni, faimoasa viză de aur. Aceasta era un permis de ședere pentru străinii care realizau anumite investiții în Spania, printre care și achiziționarea de imobile de peste 500.000 de euro. Eliminarea acesteia este unul dintre motivele care au împins în ultimul timp în sus achizițiile de valoare ridicată de către cumpărători străini, conform experților din sector, deși influențează și creșterea generalizată a prețurilor. «Am observat o ușoară creștere a interesului cumpărătorilor internaționali pentru proprietăți de 500.000 de euro în ultimele luni. Deși această creștere nu a fost foarte reprezentativă, reflectă o reacție a pieței pentru a profita de cadrul vizei de aur», afirmă François Carriere, președintele societății de intermediere imobiliară Coldwell Banker Spania și Andorra. Totuși, el subliniază că tranzacțiile pentru obținerea vizei de ședere prin investiție imobiliară au reprezentat doar 5% din achizițiile clienților internaționali, care în compania sa provin majoritar din SUA, Turcia și Orientul Mijlociu.

Vizele de aur au fost aprobate în 2013, în perioada cea mai dificilă a Marii Recesiuni, și au început să funcționeze în anul următor. Obiectivul guvernului PP de atunci era atragerea investitorilor străini într-un moment în care economia era deprimată și veniturile publice scădeau. Un deceniu mai târziu, lucrurile s-au schimbat. Activitatea este în plină expansiune, iar piața imobiliară, după declinul provocat de spargerea bulei, s-a încălzit din nou. Oferta scăzută de locuințe — deoarece construcțiile au fost oprite în anii crizei financiare și nu au revenit cu forța necesară pentru a răspunde cererii — și creșterea închirierilor turistice au dus la creșterea prețurilor și au generat o criză de acces la locuințe. Pentru a aborda această problemă, actualul Executiv de coaliție încearcă mai multe măsuri, cum ar fi impulsul anunțat pentru construcții sau controlul prețurilor de închiriere (care, în ultimă instanță, depinde de comunitățile autonome). Eliminarea permiselor de ședere pentru investitorii străini face parte din această strategie.

Deși acordarea vizelor de aur a fost eliminată definitiv pe 3 aprilie, președintele Guvernului, Pedro Sánchez, își anunțase intenția de a le elimina în primăvara anului 2024. «Am avut mai mulți clienți, de exemplu din Statele Unite și Costa Rica, care se grăbeau deoarece le expira termenul pentru obținerea vizelor de aur», relatează Rubén González, partener fondator al Mavericks Inmobiliaria, o companie de intermediere care gestionează tranzacții cu o valoare medie mai mare de un milion de euro. Destinațiile cele mai solicitate de clienții străini, explică el, sunt insulele și coastele andaluze, valenciene și catalane, localități care atrag mai ales britanici, germani și cetățeni din nordul Europei. Capitala și marile orașe sunt favoritele cumpărătorilor americani.

Conform Anuarului 2024 al Colegiului de Registratori, care detaliază evoluția marilor variabile ale pieței imobiliare din ultimul an, achizițiile de imobile de către cetățeni străini au reprezentat în 2024 14,6% din totalul operațiunilor, al doilea cel mai mare procent din seria istorică, doar în urma celui marcat în 2023 (14,98%, deși atunci cu mai puține operațiuni în număr absolut). Britanicii, germanii, marocanii, francezii, olandezii, românii și italienii au fost principalii cumpărători străini. Tranzacțiile s-au concentrat în arhipelaguri și pe coaste. Provinciile cu o pondere mai mare a achizițiilor de locuințe de către străini, mai mare de 30%, au fost Alicante (singura care depășește 40%), Santa Cruz de Tenerife, Baleare și Málaga.

Când atenția se concentrează doar asupra operațiunilor de valoare mai mare, egale sau superioare cu 500.000 de euro, statistica se situează la niveluri record: 10,76% din totalul achizițiilor de locuințe realizate de străini au atins o valoare egală sau superioară cu jumătate de milion de euro, cel mai mare procent din seria istorică. Mai mult de jumătate din aceste tranzacții, 52,57%, au corespuns naționalităților non-comunitare, față de 51,41% în 2023 sau 42,28% în 2022. Acest segment este cel care ar putea fi interesat de viza de aur, deoarece comunitarii au permisul de ședere și libera circulație prin spațiul european garantată. Spania a acordat 22.430 de vize de aur pentru investiții imobiliare până în 2023, ultimul an cu date disponibile de la Observatorul Permanent al Imigrației al Ministerului Incluziunii, Securității Sociale și Migrațiilor. Peste 90% dintre acestea corespund operațiunilor realizate în Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Baleare, Girona și Valencia; principalii achizitori au fost asiatici, în principal chinezi, și cetățeni europeni non-comunitari, precum ruși, ucraineni și britanici. Iar Guvernul a susținut că acest mecanism, contestat de la început de ONG-uri și alte organizații, se accelera în ultimul timp pentru a justifica eliminarea sa.

Prețuri la maxim

Prețul mediu al locuințelor a atins în 2024 un maxim istoric de 2.086 de euro pe metru pătrat, peste nivelurile marcate în bula imobiliară, conform Registratorilor. Creșterea a fost de 6,3% comparativ cu anul anterior, iar provinciile cele mai scumpe au fost Gipuzkoa (3.577 de euro), Baleare (3.575 de euro), Madrid (3.527 de euro), Barcelona (2.923), Bizkaia (2.895) și Málaga (2.750).

Această creștere generalizată a prețurilor este un alt element de luat în considerare în evoluția achizițiilor de proprietăți de peste 500.000 de euro de către cetățeni străini. «Vânzările [în 2024] au fost la un preț superior celui din anul precedent», confirmă Carriere, de la Coldwell Banker. «Sunt ambele lucruri: teama de a pierde condiția de rezident va reprezenta 80% din creștere [a tranzacțiilor superioare jumătății de milion] și creșterea valorii proprietății, restul de 20%», argumentează González. «O casă care înainte costa 450.000 sau 460.000 de euro acum valorează mai mult de 500.000», adaugă partenerul fondator al Maverick Inmobiliaria. Oricum, el nu crede că sfârșitul vizelor de aur va marca o schimbare importantă în achizițiile de locuințe de către cetățeni străini: «Nu prevedem schimbări drastice. Spania este o destinație atractivă».