Locuința devine din ce în ce mai inaccesibilă.

Locuința devine din ce în ce mai inaccesibilă. Aceasta este concluzia care se desprinde din evoluția prețurilor imobiliare în 2024, un an în care sectorul a atins un nou record negativ, cu o creștere medie de 8,4% a prețului locuințelor libere. Această rată dublează creșterea înregistrată cu un an înainte și reprezintă cea mai mare majorare din 2007, când bula imobiliară atingea apogeul, cu o creștere de 9,8%. Aceste date reies din cel mai recent Indice al Prețurilor Locuințelor publicat vineri de Institutul Național de Statistică (INE). Această creștere accelerată a prețurilor marchează unsprezece ani consecutivi de majorări ale valorii locuințelor, într-o țară unde achiziționarea de imobile rămâne o piatră de temelie a economiilor familiale.

Ritmul de creștere din 2024 este deosebit de notabil, deoarece depășește chiar și recordul din 2022, adică din plină criză inflaționistă. În acel an, pe lângă cererea puternică, au existat factori care au alimentat creșterile generalizate în Spania, printre care costurile de construcție și ale materiilor prime, congestia lanțurilor de aprovizionare care persistau de la izbucnirea pandemiei, scumpirea costului de finanțare pentru dezvoltatori și criza energetică. Acești factori nu mai sunt prezenți în ecuație, astfel încât creșterea ar fi condiționată de oferta insuficientă și de un nou ciclu de condiții ipotecare favorabile, după cum consideră María Matos, director de Studii la Fotocasa.

„Ne aflăm într-un punct de inflexiune în care cererea nu a fost niciodată atât de departe de ofertă. Avem o creștere demografică foarte puternică, cauzată de creșterea fluxurilor migratorii, un focus investițional constant și o transformare socială către gospodării mai unipersonale. În plus, Banca Centrală Europeană și-a schimbat cursul, oferind condiții ipotecare mai atractive. Toate acestea mențin cererea intensă și constantă, în timp ce oferta rămâne insuficientă din cauza lipsei de forță de muncă și a obstacolelor birocratice pentru construcție”, detaliază ea.

În termeni absoluti, indicele prețurilor locuințelor s-a situat la 159,656 puncte. Acest indicator ia ca bază 100 valoarea unei locuințe în 2015. Adică, cumpărarea acum este cu aproape 60% mai scumpă decât acum nouă ani. Scumpirea este și mai pronunțată în cazul construcțiilor noi, al căror preț a crescut cu 10,9% în ultimul an. Dacă se compară cu ceea ce se plătea acum aproape un deceniu, se concluzionează că aceste tipuri de case sunt cu 85% mai scumpe, iar previziunile sunt de creștere în continuare. Matos insistă asupra faptului că „locuințele noi sunt practic vândute înainte de a fi construite, deoarece există o cerere uriașă. Multe persoane le preferă pentru că nu trebuie să facă renovări, iar prețul de intrare într-o casă la mâna a doua este adesea atât de mare încât nu au bani pentru renovare. În plus, dezvoltatorii încă se confruntă cu dificultăți în dezvoltarea de noi proiecte din cauza lipsei de terenuri disponibile, a costurilor de construcție și a birocrației, ceea ce împiedică creșterea ofertei în ritmul necesar”.

În ciuda faptului că cifrele absolute sunt foarte mari și pot sugera că prețurile sunt chiar mai mari decât cele din timpul bulei, în realitate nu este așa. În acest sens, José García Montalvo, profesor de Economie la Universitatea Pompeu Fabra, explică faptul că anul pe care îl ia ca referință INE (2015) coincide cu începutul expansiunii imobiliare. „Dar dacă te-ai întoarce în timp și ai alege anul 2007, nu ai vedea acest nivel de prețuri. În plus, este calculat pe valori nominale – adică nu ia în considerare efectul inflației – dar, în termeni reali, încă este cu 15% sau 18% sub punctul cel mai înalt al bulei”. În orice caz, condițiile actuale indică o altă creștere în 2025. De fapt, conform lui Montalvo, prețurile caselor la mâna a doua indică deja această direcție. Valoarea lor medie a crescut cu 8% anul trecut, depășind cu aproape cinci puncte creșterea din 2023 și marcând cea mai mare creștere din ultimii 17 ani. „Deși acumularea arată că apartamentele noi s-au scumpit mai mult, în ultimul trimestru balanța s-a înclinat către cele folosite, iar acest lucru este important, deoarece reflectă mult mai bine presiunea instantanee a pieței. Adică, cu siguranță, în viitor, presiunea va continua.”

Creșteri în toate comunitățile autonome

Toate comunitățile autonome au înregistrat creșteri ale prețurilor. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Navarra și Andaluzia, cu creșteri de 10,4%, urmate de Aragon (10,2%) și La Rioja (9,2%). Regiunile Madrid și Cataluña, două dintre cele mai dinamice piețe imobiliare din țară, au înregistrat creșteri de peste 7%, o rată ridicată, dar sub media națională. Pe de altă parte, Balearele au avut una dintre cele mai moderate creșteri (6,6%), ceea ce sugerează că unele zone, în special cele mai dependente de turism și cu o piață saturată, se confruntă cu o încetinire relativă. În ceea ce privește dinamica de la sfârșitul anului, datele arată o creștere anuală de 11,3% în trimestrul al patrulea, marcând cea mai mare creștere din 2007. Această creștere reprezintă un salt de 3,2 puncte față de trimestrul anterior și extinde la 43 de trimestre consecutive tendința ascendentă. Piața locuințelor noi a fost din nou motorul acestei creșteri, cu o creștere de 12,3%. Cele folosite, la rândul lor, au crescut cu 11,1%, atingând cea mai mare creștere de când există înregistrări. Aproape toate comunitățile au înregistrat cifre de două cifre, în timp ce Balearele, Castilla-La Mancha și Extremadura au fost singurele care au rămas sub acest prag.