Investiția în locuri de parcare

Investiția în locuri de parcare, una dintre cele mai profitabile de pe piața imobiliară datorită complexității reduse, continuă să aducă beneficii investitorilor, deși într-o măsură mai mică. Rentabilitatea brută anuală obținută prin cumpărarea unui loc de parcare pentru închiriere a scăzut de la 7,1% în 2023 la 6,5% în 2024. Aceasta se situează la nivelurile din 2016 și se apropie de cea a locuințelor (6,4%), conform datelor Fotocasa.

Scumpirea locurilor de parcare

În spatele acestei scăderi a randamentului, care tinde să se ajusteze moderat, se află cererea puternică și interesul pentru acest tip de active, o mișcare care a provocat o scumpire semnificativă a locurilor de parcare. Prețul garajelor în Spania a crescut cu 10,2% în 2024, ajungând la o medie de 13.770 de euro, comparativ cu o creștere de 7,5% în 2023, conform analizei portalului imobiliar. În șapte din zece orașe spaniole, prețul a crescut, mai ales în Guadalajara (37%), León (32%) și Almería (30%).

Scumpirea depășește chiar și pe cea înregistrată de locuințe, care a crescut cu 8,4% în 2024, cea mai mare creștere din 2007, conform INE. "Rentabilitatea scade deoarece prețul de achiziție crește puternic, în timp ce prețul chiriei nu crește în același ritm", explică María Matos, director de studii și purtător de cuvânt al Fotocasa. Chiria, deși a crescut, a făcut-o într-un ritm mai lent, "cu o creștere aproximativă între 1% și 2%, situându-se la o medie de aproape 75 de euro pe lună", spune Juan Ramón Prieto, director de operațiuni la Solvia.

Motive pentru investiția în locuri de parcare

Din ce în ce mai mulți investitori individuali optează pentru această investiție din mai multe motive. Cel mai evident este că generează puține probleme și nu necesită înlocuirea electrocasnicelor sau zugrăvirea pereților. În plus, "necesită o investiție inițială foarte redusă, mai ales în comparație cu locuințele", spune Prieto. Și continuă: "Acest tip de investiție se concentrează de obicei în perioade de incertitudine economică precum cea actuală, fiind percepută ca având un risc scăzut și oferind siguranță investitorului."

Fără a uita că restricțiile privind utilizarea vehiculelor, cum ar fi crearea de zone cu emisii reduse, pietonalizarea zonelor centrale sau eliminarea locurilor de parcare la suprafață, au crescut cererea de locuri de parcare private, în special în zonele centrale. În plus, achiziția acestui tip de active a fost consolidată de creșterea vânzărilor de vehicule, care în 2024 au depășit un milion de mașini.

Criza locuințelor a avut, de asemenea, un impact. Prețurile ridicate ale caselor, lipsa ofertei și reglementarea pieței încurajează unii investitori să își schimbe strategia. "Investitorul individual sau micul investitor pare să se confrunte cu o complexitate mai mare atunci când vine vorba de achiziționarea unei locuințe și, dacă adăugăm la aceasta posibilele probleme de neplată din partea chiriașului, este posibil ca aceste circumstanțe să contribuie la orientarea investiției mai mult către locuri de parcare", relatează Esteban Calcerrada, responsabil în Madrid al ParkingYa, o companie specializată în vânzarea și gestionarea locurilor de parcare. Alberto Zaldua, responsabilul companiei în Barcelona, adaugă efectul plafonării prețurilor în orașul catalan: "Există investitori care au optat să treacă de la apartamente la parcări din cauza problemelor legate de legislație și de limitarea prețurilor de închiriere. Închirierea unuia sau mai multor locuri generează o rotație mai mare decât un apartament, dar întotdeauna dă mai puține probleme". Matos susține că există un efect de domino cauzat de febra cumpărării de locuințe și pentru că un loc de parcare crește valoarea unui apartament cu până la 7%.

Costuri și întreținere

Un alt motiv care a consolidat parcările ca o alternativă atractivă pentru micii investitori este că necesită costuri de întreținere reduse și permite investiția în imobiliare fără a fi nevoie, în majoritatea cazurilor, de finanțare bancară. Deși prețul de achiziție va depinde de locație și, mai ales, de cerere. "Nu este același lucru un cartier central cu unul mai îndepărtat. De exemplu, vindem în Madrid, în zona Manuel Becerra, un garaj cu 29.000 de euro, comparativ cu altul oferit în Puente de Vallecas la un preț de pornire de 7.000 de euro. Diferența este de peste trei ori mai mare", indică Prieto. În zonele cele mai solicitate din Madrid, spune Calcerrada, cum ar fi cartierele Chamberí și Salamanca, este rar să găsești locuri bune sub 40.000 de euro. Și în Barcelona, prețul mediu al unui loc standard variază între 18.000 și 20.000 de euro, adaugă Zaldua.

Riscuri și beneficii

Deși orice investiție implică riscuri, oricât de mici ar fi acestea, este adevărat că este vorba de un activ care va avea întotdeauna cerere de închiriere. "Motivul pentru care acest tip de investiție ar putea merge prost este ceva extraordinar, cum ar fi pandemia din 2020, deși se pot găsi întotdeauna alternative pentru a menține locurile închiriate la un preț mai mic", subliniază Calcerrada. În plus, riscul de neplată și ocupare este foarte scăzut și, în cazul în care este necesară dezinvestiția, "este întotdeauna mai ușor să vinzi unul sau două locuri decât un apartament", susține Zaldua.

Greșeala Începătorului

Cu toate acestea, nu este recomandabil să lăsați alegerea la voia întâmplării. La Solvia identifică factorii care pot afecta negativ rentabilitatea, cum ar fi evoluția cererii, modificările legislative sau o analiză inițială greșită a locației. "Principala greșeală este să plătești peste prețul pieței sau să cumperi pentru că prețul este foarte mic, fără a ține cont de dimensiunile locului sau de dificultatea de a parca. Costurile ridicate ale comunității sunt o altă greșeală pe care unii începători nu o iau în considerare", descrie Calcerrada.

De asemenea, trebuie să evaluați cheltuielile asociate, cum ar fi taxele și comunitatea. Și "să cunoașteți în profunzime reglementările locale și restricțiile care pot afecta închirierea, deoarece unele zone au limitări privind cine poate folosi sau cumpăra aceste spații, iar unele comunități de vecini nu permit închirierea către terți nerezidenți", constată Prieto.

Recomandări

Alegerea corectă a zonei în care se cumpără parcarea este esențială, deoarece de aceasta va depinde rentabilitatea obținută. De exemplu, orașele cu o rentabilitate peste media națională sunt Roquetas de Mar (11,2%), Ávila (10,1%) și Castellón (8,8%), conform Fotocasa. Cele mai puțin profitabile sunt: Mislata (2,8%), Jaén (3,3%) și Palencia (3,3%). "Trebuie să căutați zone cu anumite probleme de parcare pe stradă, unde locurile sunt ușor de parcat, indiferent de tipul de mașină", spun cei de la ParkingYa Barcelona.

Dimensiunile cele mai frecvente sunt de 2,20 metri lățime pe 4,50 metri lungime, "deși este de dorit să fie puțin mai mare, deoarece vehiculele actuale sunt mai voluminoase și se potrivesc cam just în aceste locuri", indică Calcerrada.