«Se vinde apartament ocupat, zonă excelentă. Vizitele nu sunt posibile!». Acest text este tot mai frecvent pe principalele portaluri imobiliare din Spania. Sunt locuințe oferite la un preț ceva mai redus decât cel obișnuit. Același lucru se întâmplă dacă are chiriași cu contract în vigoare sau dacă se vinde proprietatea nudă: tranzacția este ceva mai ieftină decât media, dar, așa cum spune proverbul, «nimeni nu dă lei pe bănuți». Reducerea se explică prin faptul că sunt operațiuni cu o complexitate legală mai mare, iar cumpărătorul poate aștepta luni, ani sau chiar decenii pentru a obține proprietatea deplină. În multe cazuri, va trebui să considere achiziția ca pe o operațiune pe termen lung, lucru pe care mulți particulari nu și-l pot permite.

De aceea, cel mai recomandat pentru cei dispuși să cumpere un imobil în aceste condiții este să se consulte cu avocați specializați în drept imobiliar. Este convenabil să se ia măsuri de precauție și să se realizeze un fel de due diligence (o analiză exhaustivă) asupra situației apartamentului, să se informeze în detaliu despre starea juridică, datele contractului de închiriere, inclusiv datele și prelungirile, sarcinile etc.

Când este convenabil să achiziționezi un apartament cu ocupanți ilegali (okupas)?

Nu puține sunt vocile experte care avertizează că acest tip de achiziții sunt mai recomandate pentru investitori instituționali sau mari deținători decât pentru particulari. Motivul? Marja de manevră în fața riscurilor legale pe care le implică aceste apartamente. «Puterea economică le permite să achiziționeze acest tip de imobile la preț redus, putând suporta mai bine costurile economice și de timp pe care le presupune recuperarea posesiei locuințelor și starea în care acestea se găsesc după recuperare, întotdeauna cu ideea revalorizării pe care, în timp, o vor dobândi aceste imobile», explică Santiago Gómez-Villares, partener la Montero Aramburu & Gómez Villares-Atencia.

Particularii își asumă exact aceleași riscuri, dar posibilitățile lor de a face față, de exemplu, unei întârzieri în recuperarea posesiei și costului economic asociat sunt, de obicei, mai reduse. Sunt proceduri care scad rentabilitatea pe termen scurt.

Cum poate fi evacuat imobilul?

Alte surse subliniază că se poate face puțin până la concretizarea evacuării, care adaugă costuri la factura finală. «Este o bătaie de cap. Pentru un particular nu pare investiția potrivită, decât dacă are marjă de manevră cu reducerea. Este complicat să dai un răspuns ferm dacă este convenabil sau nu: dacă ar fi pentru mine, nu l-aș cumpăra ocupat», avertizează un avocat care consiliază mari operatori imobiliari. Și asta pentru că obținerea plecării ocupanților ilegali este, de obicei, complexă și costisitoare.

Există două căi judiciare pentru a recupera proprietatea dacă se achiziționează un apartament cu ocupanți ilegali: penală și civilă. Pentru prima cale, va fi necesar să se depună o plângere pentru presupusul delict de uzurpare a locuinței și cei responsabili de procesare vor fi judecătoriile de instrucție din circumscripția judiciară unde se află locuința. Cu această inițiativă se urmărește obținerea unei sentințe de condamnare care să oblige la evacuare printr-o evacuare asistată de poliție, dacă este necesar. Dar se poate merge și pe calea civilă, printr-o cerere de evacuare pentru precaritate în fața judecătoriilor de primă instanță. Astfel, se poate obține o sentință care să oblige la evacuare, cu executare silită (evacuare) asistată de autoritatea judiciară, dacă este necesar.

Cât poate dura evacuarea?

Oricare dintre aceste două acțiuni poate dura destul de mult timp, deși depinde de gradul de supraîncărcare a judecătoriilor care trebuie să le soluționeze. De obicei, durează între șase luni și un an, deși persoana care se află în locuință poate depune recursuri sau alte acțiuni legale pentru a rămâne mai mult timp în apartament. Legea Eficienței, care intră în vigoare joi, 3 aprilie (Notă: Data menționată poate fi specifică anului publicării articolului original), accelerează aceste procese de evacuare cu termene maxime de 15 zile pentru cazuri de uzurpare sau violare de domiciliu.

Se poate face și o încercare prealabilă. «Ca sfat, se poate iniția un proces de negociere prealabilă cu ocupantul ilegal înainte de a-și asuma angajamente față de vânzător, pentru a măsura riscurile și a le lua în considerare în negocierile privind prețul de cumpărare», semnalează Óscar Ortega, de la biroul Hidalgo Abogados. Astfel, se va putea evalua bine tranzacția înainte de a-și asuma angajamente față de vânzător, situația familială și economică concretă a persoanei ocupante și disponibilitatea acesteia pentru o ieșire voluntară.

Ce implică cumpărarea proprietății nude a unui apartament?

O altă opțiune tot mai frecventă este găsirea de locuințe mai ieftine decât cele obișnuite în care se vinde proprietatea nudă, dar ce presupune acest lucru? «Cumpărarea unui bun imobil se materializează prin achiziționarea proprietății depline, care include atât dreptul de proprietate sau proprietatea nudă, cât și dreptul de a-l folosi și de a se bucura de el, uzufructul, care poate fi temporar sau viager, adică până la decesul uzufructuarului», clarifică avocatul Óscar Ortega. Când uzufructul se termină, se devine proprietar deplin.

Cheia constă în determinarea valorii dreptului de folosință și de a se bucura de el. Pentru aceasta, trebuie luate în considerare variabile precum vârsta uzufructuarului, dacă se convine un uzufruct viager, sau durata sa, dacă este temporar: cu cât timpul de utilizare este mai mare sau vârsta este mai înaintată, cu atât valoarea uzufructului va fi mai mică. Și acest lucru are impact asupra prețului. «Valoarea minimă adjudecabilă este echivalentă cu 10% din valoarea proprietății depline a bunului și o valoare maximă echivalentă cu 70%», explică specialistul de la Hidalgo Abogados. Detaliile trebuie concretizate, iar tranzacția trebuie realizată în fața notarului și înscrisă în registrul de proprietate.

Ce riscuri implică proprietatea nudă?

Printre aspectele care trebuie controlate se numără posibilitatea ca uzufructuarul să transmită unui terț dreptul său. De asemenea, aspectele legate de întreținerea imobilului și cine va acoperi cheltuielile obișnuite. Va fi indispensabil să se stabilească cine va suporta plata cotei de întreținere, plata Impozitului pe Bunuri Imobile (IBI), eventualele lucrări de reparații, cheltuielile extraordinare etc. Toate aceste detalii trebuie bine stabilite în momentul transmiterii pentru a evita conflicte viitoare care pot ajunge în instanță, avertizează Santiago Gómez-Villares.

De asemenea, se poate întâmpla ca fiii sau alți membri ai familiei care locuiau cu uzufructuarul să se opună evacuării imobilului. Dacă rămân în locuință după deces, s-ar înțelege că o ocupă ilegal, deci ar trebui inițiată o procedură penală sau civilă.

Pot moștenitorii să revendice proprietatea nudă ca parte a rezervei succesorale?

Moștenitorii au libertate deplină să acționeze așa cum consideră de cuviință după decesul uzufructuarului pentru a-și revendica rezerva succesorală, deși acest lucru nu poate afecta vânzarea realizată în timpul vieții de către defunct dacă legea a fost respectată. «Motivele pentru care validitatea contractului poate fi afectată vor fi existența cauzelor de nulitate stabilite legal, dar nu legate de contractul în sine, ci de capacitatea celui care l-a încheiat, sau dacă este considerată o donație inoficioasă pentru că nu a fost realizată la prețul pieței», afirmă avocatul Óscar Ortega. Logic este să se adopte măsurile necesare pentru a evita conflictele în viitor și uneori acest lucru înseamnă ceva la fel de simplu ca moștenitorii să cunoască vânzarea realizată de părinții lor.

Condițiile pot fi convenite cu totală libertate. Adică, s-ar putea conveni un uzufruct succesiv, astfel încât, la decesul titularului, să treacă la moștenitorii săi. Formulele pot fi destul de flexibile și adaptate circumstanțelor fiecărui caz.

Și dacă cumpăr un apartament deja închiriat?

Acest scenariu are, de asemenea, multiple aspecte și, de obicei, noul proprietar preia rolul celui anterior, adică își asumă contractul. Acest lucru înseamnă că nu îi va putea evacua pe chiriași cât timp contractul este în vigoare. «Cumpărătorul se va subroga în poziția vânzătorului în ceea ce privește contractul de închiriere și, în principiu, va fi obligat să respecte cele convenite în acesta până la expirarea sa», susține Santiago Gómez-Villares.

În funcție de conținut, va trebui să se apeleze la instanță dacă se dorește rezilierea anticipată a contractului de închiriere, dar Óscar Ortega subliniază că s-ar putea forța ieșirea lor datorită necesității de uz personal a locuinței, dacă acest lucru este prevăzut expres în contract ca o cauză de reziliere anticipată. De asemenea, se poate încerca evacuarea sau încetarea contractului de închiriere dacă sunt îndeplinite cerințele legale: neplata chiriei, expirarea contractului etc. Odată ce s-a soluționat judiciar prin evacuarea chiriașilor, proprietarul poate închiria locuința altor chiriași.

Se pot schimba condițiile de închiriere?

În acest caz, de asemenea, vei fi legat de mâini și de picioare. Chiar dacă achiziționarea locuinței este o investiție, contractul de închiriere existent trebuie respectat în totalitate, fără a se putea majora chiria sau a se cere o garanție mai mare; altceva este dacă noul proprietar negociază noi condiții cu chiriașul, dar va trebui să fie de comun acord.

Și dacă dorește să utilizeze imobilul pentru închiriere turistică?

Cât timp durează contractul de închiriere, nu se poate schimba utilizarea dacă nu se are consimțământul chiriașului. În plus, începând cu 3 aprilie 2025, când va intra în vigoare reforma Legii Proprietății Orizontale din Spania, proprietarul care dorește să-și dedice locuința închirierii turistice va trebui să solicite o autorizație expresă de la asociația de proprietari. Dacă schimbă utilizarea fără aceasta, ar putea fi dat în judecată.