Împrumuturi mai ieftine, dar și mai inaccesibile din cauza scumpirii locuințelor

Acest paradox aparent, care face ca mai mulți oameni să locuiască în chirie, în timp ce, în ciuda reducerii ratelor dobânzilor de către Banca Centrală Europeană (BCE), a favorizat scăderea numărului de executări ipotecare în 2024 pentru al treilea an consecutiv. Ultimele date ale Institutului Național de Statistică (INE) arată că acest tip de proceduri, prin care creditorul inițiază demersurile pentru a intra în posesia imobilului în cazul neplății de către debitor, au scăzut cu 4,3% față de 2023. Concret, au fost înregistrate 8.921 de cazuri privind locuința obișnuită, cea mai mică cifră din 2020, dar în orice caz superioară nivelurilor înregistrate înainte de pandemie.

Îmbunătățirea moderată a fost însoțită de un mediu mai favorabil, rezultat al virajului către o politică monetară expansivă inițiată de BCE, dar și de forța economiei naționale, care a permis familiilor să depășească nivelul venitului anterior crizei sanitare. De-a lungul anului 2024, regulatorul bancar a redus ratele dobânzilor de patru ori, ceea ce a avut un impact asupra sarcinii financiare a gospodăriilor cu ipoteci, în special cele cu rată variabilă, deoarece Euribor tinde să calce pe această tendință. Dacă anul a început cu acest indicator la 3,609%, s-a terminat cu mai mult de un punct mai jos – o reducere mai mult decât suficientă pentru a atenua presiunea asupra ratelor lunare.

Celălalt factor care, în opinia experților, condiționează scăderea executărilor ipotecare este numărul de familii care locuiesc în chirie din cauza scumpirii achiziționării unei locuințe. Profesorul universitar de drept civil și fondatorul Catedrei UNESCO de locuințe, Sergio Nasarre, consideră că „diminuarea executărilor ipotecare se datorează în mare parte dificultății clasei de mijloc de a accesa ipoteci după criza financiară din 2008”. „Înainte de criză se ajungea la acordarea a 1,7 milioane de ipoteci, în timp ce în prezent ne situăm în jurul a 400.000. Prin urmare, este logic ca volumul procedurilor să scadă, dar ar trebui analizate și evacuările pentru neplata chiriei”, dezvoltă el. Ultimele date ale INE arată că gospodăriile cu o locuință în proprietate au scăzut treptat, în timp ce chiriile au crescut cu mai mult de cinci puncte într-un deceniu.

Scăderea executărilor ipotecare se extinde deja pe trei ani consecutivi, după creșterea drastică din 2021 – cu 12.166 de cazuri. Acel an a fost marcat de închiderea forțată a instanțelor și a registrelor (care sunt sursa din care se alimentează statistica) pe care pandemia a provocat-o în 2020, ceea ce a provocat o acumulare de cazuri care au ieșit la iveală în anul următor. Din 2022, cifra a început să scadă, deși atunci au fost depășite încă 11.000 de proceduri, în timp ce în 2023 s-au atins aproape 10.000.

Privind în urmă, volumul procedurilor inițiate în 2024 este superior doar celor înregistrate în 2018, 2019 și 2020. Acesta din urmă a fost marcat de pandemie, în timp ce în anii anteriori s-au atins minimele istorice ale executărilor ipotecare, deoarece diferite hotărâri judecătorești europene și naționale au pus sub semnul întrebării legislația spaniolă. Concret, hotărârile au cenzurat capacitatea băncilor de a iniția o executare cu o neplată minimă a împrumutului. Acest lucru a dus la paralizarea procedurilor de către multe entități până când situația a fost clarificată, la care a contribuit intrarea în vigoare, în iunie 2019, a Legii privind reglementarea contractelor de credit imobiliar.

Urmările bulei imobiliare

Datele publicate arată, încă o dată, că ipotecile mai vechi rămân cele mai problematice. În 2024, 14,9% din executări corespund împrumuturilor acordate în 2007, chiar înainte de prăbușirea sectorului imobiliar. Această tendință indică faptul că, deși sistemul financiar s-a stabilizat, efectele bulei de la începutul secolului afectează încă mii de familii. În acest sens, Consiliul General al Colegiilor Oficiale ale Agenților Imobiliari din Spania subliniază că „este semnificativ faptul că perioada 2005-2008 a concentrat 48,9% din executările ipotecare inițiate în 2024. Adică, evacuările au avut loc, în mod logic, în operațiuni imobiliare încheiate în timpul bulei la prețuri prea mari sau cu studii de solvabilitate mai puțin riguroase”.

În ceea ce privește proprietățile afectate, majoritatea procedurilor au continuat să revină asupra locuințelor second-hand, cu 90,5% din totalul executărilor. Deși reprezintă cea mai mare parte a procedurilor, în realitate acest tip de executări a scăzut cu 4% față de 2023, înregistrând trei ani de scăderi. Restul corespund caselor noi. Dacă se analizează numărul de executări ipotecare asupra locuințelor persoanelor juridice, adică companii, se observă o creștere de 9%, până la 1.942 de cazuri. Pe de altă parte, deși numărul de executări asupra locuinței obișnuite a scăzut, numărul total de înregistrări în toate tipurile de proprietăți a crescut cu aproape 5% față de 2023, depășind 20.200 de cazuri. Cifra include locuințe, spații comerciale, garaje, birouri, depozite, hale, clădiri de birouri și alte utilizări urbane.

În ciuda faptului că reducerea ratelor a oferit deja o ușurare de la jumătatea anului 2024, impactul său continuă să se facă simțit. Așa crede economistul Santiago Carbó, care explică faptul că în acest an „se va simți pe deplin reducerea ratelor ipotecare”, pe măsură ce multe împrumuturi variabile își revizuiesc ratele cu un Euribor mai favorabil. „Este probabil ca în 2025 ciclul de relaxare monetară să-și continue efectul stabilizator, contribuind la un mediu cu așteptări mai mari de creștere și o mai mare stabilitate financiară pentru gospodării”, conchide profesorul universitar.