Grúas al atardecer en Madrid.Manu Vega (GETTY IMAGES)

Jim Grant afirmă că în știință, cunoașterea este cumulativă, bazată pe progresele anterioare. La doar 60 de ani după ce frații Wright au zburat 100 de metri la Kitty Hawk, omul a fost capabil să pășească pe Lună.

În economie, însă, cunoașterea este ciclică. Se bazează pe bucla perenă a emoțiilor umane de euforie, panică, lăcomie și invidie. Aceleași greșeli sunt făcute din nou și din nou.

Nu degeaba Daniel Kahneman a primit Premiul Nobel pentru Economie în 2002 pentru studiile sale despre baza cognitivă legată de erorile umane foarte comune în luarea deciziilor derivate din prejudecăți care ne conduc la decizii iraționale. Cartea sa Gândire rapidă, gândire lentă este o lectură obligatorie (deși vă avertizez că există anumite părți care sunt ca o Campurriana fără lapte).

Richard Thaler a primit, de asemenea, Premiul Nobel pentru Economie în 2017 pentru că a stabilit că publicul este irațional în mod previzibil, sfidând teoria economică de bază.

Nu cu mult timp în urmă, Spania a trebuit să fie salvată de Uniunea Europeană din cauza prăbușirii sistemului său financiar legat de bulele imobiliare, a căror existență a fost negată, fără excepție, de toți participanții la piață.

Știu foarte bine despre ce vorbesc. Am suferit amenințări foarte grave pentru publicarea de rapoarte detaliate în acest sens. Chiar am meditat să deschid o pescărie din cauza cantității de gen pe care o primeam învelit în hârtie de ziar. Din fericire, nu am avut cai ale căror capete să le găsesc în pat.

Realitatea a depășit cu mult imaginația cea mai macabră. Să fie suficient un fapt șocant pentru a pune în perspectivă ordinul de mărime al dezastrului; sistemul financiar spaniol nu a câștigat niciun euro acordând ipoteci în ultimii 25 de ani. Asta dă o idee despre ignoranța dinamicilor ipotecare.

Iar ipotecile, teoretic, sunt pâinea și sarea afacerii. Asta este echivalentul ca Mercadona să petreacă 25 de ani fără a câștiga bani vânzând mâncare.

Până în prezent, din cauza numeroșilor factori, prețurile imobiliare la nivel național sunt din nou practic la același nivel ca în vârful pieței din 2008. Acest articol ar trebui să se intituleze ca piesa lui Britney Spears Ooops, I did it again (am făcut-o din nou).

Datele nominale sunt oarecum înșelătoare. În termeni reali, prețurile, oricât de exorbitante ar părea, sunt încă cu 30% sub acea perioadă. Prețurile absolute nu oferă o idee despre cât de scumpă sau ieftină este piața.

Calculul trebuie făcut, printre alte metode, luând în considerare venitul disponibil al familiei sau în raport cu randamentul activului. Când analiza bănci în Statele Unite, se considera deja în 2008 că dacă prețul locuințelor depășea de patru sau cinci ori venitul familiei, ipoteca era subprime și avea o probabilitate mare de neplată.

În vârful pieței din Spania în 2007, raportul prețului locuințelor la venitul disponibil a ajuns la un 9,5x exorbitant, în medie la nivel național. Astăzi, cifra este de 7,2x. Este suficient să spunem că media pre-bubble (din 1987 până în 2004) a fost de 4x. Aceasta este media națională.

În Madrid capitala, unde locuiesc, cifra depășește - tambur - 14x. Se apropie o furtună. Fulgerele luminează deja cerul.

În ceea ce privește randamentul, activul imobiliar dă 3,3%. Un nivel foarte scăzut, doar puțin mai bun decât în ​​vârful bulei și cu 44% sub nivelurile pre-bubble.

Situația este total diferită de criza trecută. La acea vreme, expunerea sistemului financiar la împrumutul promotor era de peste două ori capitalul său. Când acestea s-au prăbușit, au doborât țara.

Astăzi, expunerea la promotor este practic inexistentă, nivelurile de capital sunt semnificativ mai mari (deși nu pentru a arunca cu petarde) și expunerea se concentrează pe afacerea rezidențială.

Nu este o criză existențială (amenințarea existențială este deja în afara controlului băncilor; datoria și consecințele distrugerii monetare și a manipulării ratelor dobânzii).

Acestea fiind spuse, pentru a atrage clienți, termenele ipotecare sunt din nou prelungite, cu durate medii de 25 de ani, percepând rate ale dobânzii ridicole care, nicidecum, nu acoperă riscul.

Din datele Băncii Spaniei, se deduce la prima vedere că evaluatorilor (la dispoziția băncilor) probabil că fac din nou treaba lor pentru a permite băncilor să ofere împrumuturi care, cosmetic, reprezintă doar o fracțiune din prețul locuinței.

Motivele creșterii prețurilor locuințelor și posibilele soluții nu fac obiectul acestui articol.

Dar să fie suficient să spunem că manipularea monetară este una dintre principalele cauze. Guvernele se îndatorează pentru a finanța programele cu care cumpără voturi, banca centrală ajută la finanțarea acestei datorii prin tipărirea de bani și manipulând ratele dobânzii până la niveluri mult sub piața liberă (dacă nu ar fi așa, guvernele nu s-ar putea finanța) și asta îi conduce pe investitorii de retail într-o situație de TINA (There Is No Alternative, nu există altă opțiune).

Cu Bursa la maxime și datoria publică oferind rate reale ale dobânzii negative unui economisitor mediu, nu le rămâne decât cărămida, pentru care găsesc, de asemenea, finanțare mult sub prețul pieței libere (datorită manipulării ratelor).

Dar nu trebuie uitat că ratele dobânzii manipulate artificial nu împiedică o corecție a unei piețe supraevaluate.

Japonia este un bun exemplu; prețurile imobiliare au scăzut cu 70% între 1989 și 2001, chiar și cu ratele dobânzii la zero.

Este interesant de observat cum în 1987 locuințele reprezentau 2,9x venitul disponibil față de situația actuală.

Pentru a pune datele în perspectivă, asta echivala cu a putea cumpăra un apartament mediu în Madrid capitala cu €115,000.

Ah, da, am uitat. Moneda, așa cum am menționat de multe ori, a devenit confetti-ul care este.

Acum 20 de ani, au fost necesare 23 kg de aur pentru a cumpăra o locuință medie în Madrid.

Datorită stabilității monetare a BCE, moneda s-a prăbușit în așa fel încât acei 23 kg ar fi suficienți pentru a cumpăra 4 case în același oraș, în ciuda creșterii brutale a prețurilor.

După cum spunea Charlie Munger, „nu poți avea încredere că bancherii se controlează singuri. Sunt ca dependenții de heroină”.